土地投資稅費

　　“本公司前段時間將公司用地出讓給他人經營，作為回報，經營方給公司相應的股權，但不知這樣的土地投資涉及到何種稅費？”近日，一公司相關負責人來電稅務部門咨詢。據稅務部門人士稱，根據我國《公司法》規定，以土地使用權投資的，投資人必須在規定的時間內將土地使用權過戶到被投資單位，這是一種投資人以土地使用權交換股權的行為，涉及營業稅、單位和個人所得稅、印花稅、土地增值稅和契稅等六個稅種，征稅或不征稅的比例也不相同。

　　營業稅分階段區別征稅土地使用權的投資，稅收上認定屬土地使用權無形資產轉讓，但投資行為是不征收營業稅的。

　　《國家稅務總局關于印發〈營業稅稅目注釋?穴試行稿?雪〉的通知》規定，以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征營業稅。但轉讓該項股權，應按本稅目征稅。也就是說，投資人土地投資獲得股權時不征稅，但在轉讓該項股權時需要納稅。

　　自２００３年１月１日起，稅收政策對此進行了調整，取消了股權轉讓環節征稅的規定?！敦斦?、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》規定，以無形資產、不動產投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。同時規定“對股權轉讓不征收營業稅”。

　　單位和個人所得稅征稅不同對于單位的投資行為需要，其土地評估增值部分需要按規定繳納企業所得稅?！秶叶悇湛偩株P于企業股權投資業務若干所得稅問題的通知》規定，企業以經營活動的部分非貨幣性資產對外投資，包括股份公司的法人股東以其經營活動的部分非貨幣性資產向股份公司配購股票，應在投資交易發生時，將其分解為按公允價值銷售有關非貨幣性資產和投資兩項經濟業務進行所得稅處理，并按規定計算確認資產轉讓所得或損失。

　　上述資產轉讓所得如數額較大，在一個納稅年度確認實現繳納企業所得稅確有困難的，報經稅務機關批準，可作為遞延所得，在投資交易發生當期及隨后不超過５個納稅年度內平均攤轉到各年度的應納稅所得中。《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》也將這種以土地使用權換取股權的“非貨幣性資產交換”行為，按視同銷售處理。

　　但在個人以土地投資上，稅收政策上規定暫時不征個人所得稅?！秶叶悇湛偩株P于非貨幣性資產評估增值暫不征收個人所得稅的批復》規定，考慮到個人所得稅的特點和目前個人所得稅征收管理的實際情況，對個人將非貨幣性資產進行評估后投資于企業，其評估增值取得的所得在投資取得企業股權時，暫不征收個人所得稅。在投資收回、轉讓或清算股權時如有所得，再按規定征收個人所得稅，其“財產原值”為資產評估前的價值。

　　印花稅土地增值稅區別征收《國家稅務局關于印花稅若干具體問題的解釋和規定的通知》規定，土地使用權出讓、轉讓書據?穴合同?雪，不屬于印花稅列舉征稅的憑證，不貼印花。而在２００６年１１月２７日下發的《財政部、國家稅務總局關于印花稅若干政策的通知》文件規定，對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同按產權轉移書據征收印花稅。

　　《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》規定，對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地?穴房地產?雪作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅?！敦斦?、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》還作了調整，該文規定，自２００６年３月２日起，對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用財稅字〔１９９５〕０４８號暫免征收土地增值稅的規定。上述政策的改變僅是針對房地產企業的。