土地價值計入房產原值如何征收房產稅

問：財稅〔2010〕121號文件中規定，對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。

在實際計算時，對房產原值包含的地價如何計入還有不同的觀點，主要是對積率大于0.5的情況。比如，宗地容積率是0.8，其土地面積是1萬平方米，全部地價是1000萬元，那每平方的地價就是1000元；若其房屋的建筑面積是8000平方米，這些房屋的實際占地面積是6000平方米，計入房產原值的地價是多少？是1000萬元全部計入房產原值計征房產稅，還是按建筑面積以800萬元（8000×1000）或按占地面積以600萬元（6000×1000）計入房產原值計征房產稅？

答：《財政部、國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）規定的很明確，此條規定有兩層意思：一是對“宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價?！边@里主要是對部分單位如倉儲企業由于生產經營的特殊性，占地面積大，稅負增加過多，需給予一定照顧，允許只將部分土地的地價計入房產原值征稅，即按“房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。”二是對宗地容積率大于0.5的，“無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價”，即一律將全部地價計入房產原值。

因此，應將1000萬元全部計入房產原值計征房產稅。

例如：

某企業為增值稅一般納稅人，2020年4月投資1500萬元取得5萬平方米的土地使用權，用于建造面積2萬平方米的廠房，發生建筑成本和相關費用為3000萬元，全部項目于2020年底竣工驗收并投入生產使用（不考慮增值稅的影響）。計算該廠房征收房產稅應確定的房產原值。

解：本案例宗地容積率低于0.5（2÷5＝0.4），應按建筑面積的2倍確定計入房產原值的地價，即1500÷5×2×2=1200（萬元），因此該廠房征收房產稅所確定的房產原值=（1200＋3000）＝4200（萬元）（財稅〔2010〕121號第三條）。