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某房地產公司應繳未繳營業稅、個人所得稅稽查案(一)

北京AA房地產開發有限公司案于2009年1月9日立案， 2009年1月16日開始檢查，檢查期間2005年12月1日至2008年11月30日。

一、 案件背景情況

（一）自然情況

北京市AA房地產開發有限公司成立于某年某月某日，注冊資金E億元人民幣，經濟性質為其他有限責任公司，法人代表XXX.經營范圍：房地產開發。注冊地點：北京市WW區。

其前身為北京市AB房地產開發中心，AB中心是北京市WW城市建設綜合開發公司分立出并新設立的，成立于2005年12月1日。2006年1月18日，WW區國資委與AA企業股份有限公司（簡稱AA股份公司）簽訂了關于AB中心的產權轉讓協議：至此，WW區國資委出資8000萬元，占股40%，AA股份公司出資12000萬元，占股60%.AB中心也因此變更注冊登記，更名為北京市AA房地產開發有限公司。

（二）項目情況

該公司開發的項目有：A1、A2、A3、A4。

1、A2項目（SSS三期）

項目位于WW區SSS，占地面積12，488.85平方米，包括商業用房和住宅兩部分，總可售面積16，838平方米，其中住宅可售面積13，258平方米，商業可售面積3，580平方米。該項目于07年2月開工，2008年竣工。從2007年開始預售。

（1）住宅部分銷售情況

住宅共242套，截至2008年12月住宅部分已全部銷售完畢，房款陸續在07、08年收到，房款總額22，723萬元。

（2）商業部分銷售情況

商業部分，共22套。截止2008年12月商業部分已銷售12套，房款陸續在07、08年收到，房款總額4，523萬元。

2、A3三期（KKK三期，即KKKT）

位于WW區LLL地區，包括商業用房、車位和住宅三部分，總可售面積112，502平方米，其中住宅可售面積74，343平方米，商業可售面積19，374平方米，車位可售面積18，785平方米。該項目于08年3月開工，從2008年9月開始預售，截至2008年12月只銷售住宅部分。

（1）住宅部分銷售情況

住宅共869套，截至2008年12月住宅部分已銷售60套，房款在08年收到，房款總額5，408萬元。

（2）商業及車位部分銷售情況

商業部分，共80套，車位406個。截止2008年12月商業及車位部分均未銷售。

3、A1（LLL地區YYY17號樓）

位于WW區LLL地區。包括商業用房和住宅、車位三部分，總可售面積為53，801.13平方米，其中車位可售面積4，983.53平方米；住宅部分可售面積45，513.17平方米；商業部分可售面積3，304.43平方米。2007年竣工。從2006年開始預售。

（1）住宅部分銷售情況

住宅共300套，截至2008年12月住宅部分已全部銷售完畢，房款陸續在06、07、08年收到，房款總額76，489萬元。

（2）商業部分銷售情況

地上一層為商業，共9套。截止2008年12月商業部分已全部銷售完畢，房款陸續在07、08年收到，房款總額3，582萬元。

（3）車位部分銷售情況

地下一層為車位，共120個。截止2008年12月車位部分已全部銷售完畢，車位款陸續在07、08年收到，總額1，830萬元。

（三）納稅情況

該公司2006年1月至2008年11月繳納營業稅56，244，247.30元，房產稅2，252，285.16元，城鎮土地使用稅1，853，751.12元，企業所得稅111，389，145.80元，個人所得稅3，859，709.56元。

二、 違法事實及處理依據

（一）違法事實

該企業檢查期間內未接受過稅務機關的檢查。該企業在地稅繳納的主要稅種有營業稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、企業所得稅、個人所得稅、印花稅。

1、營業稅的檢查情況

該公司營業收入主要有售房收入、售房定金、場地費收入組成，分別在其他應付款－誠意金、預收帳款、其他業務收入、營業外收入科目反映，適用稅率

通過檢查預收帳款、其他應付款、其他業務收入、營業外收入等科目明細帳，該公司2006年1月1日至2006年12月31日應稅收入合計434，182，547.26元，應繳納營業稅214，709，127.36元，已繳納營業稅21，703，127.36元，少繳納營業稅6，000.00元；2007年1月1日至2007年12月31日應稅收入合計635，252，437.00元，應繳納營業稅31，762，621.85元，已繳納營業稅31，331，095.39元，少繳納營業稅431，526.46元；2008年1月1日至2008年11月30日應稅收入合計65，349，624.00元，應繳納營業稅3，267，481.20元，已繳納營業稅3，210，024.55元，少繳納營業稅57，456.65元。

該公司2006年1月至2008年11月30日應稅收入合計1，134，784，608.26元，應繳納營業稅56，739，230.41元，已繳納營業稅56，244，247.3元，少繳納營業稅494，983.11元。

2、城市建設維護稅及其附加

該公司2006年1月至2008年11月30日應繳納營業稅56，739，230.41元，公司所在地城建稅適用稅率為7%，應繳納城市建設維護稅3，971，746.13元，已繳納城市建設維護稅3，937，097.31元，少繳納城市建設維護稅34，648.82元；

該公司2006年1月至2008年11月30日營業稅56，739，230.41元，教育費附加費率為3%，應繳納教育費附加1，702，176.91元，已繳納教育費附加1，687，327.42元，少繳納教育費附加14，849.49元。

3、房產稅

該公司房產稅主要由：自建自用辦公樓、項目樣板間、售樓處構成，地下車庫只進行了銷售。

（1）辦公樓檢查情況

該公司的辦公場所為自建辦公樓自用，原值記入“固定資產-房屋類”科目，房產原值134，064，591.7元，2007年應繳納房產稅1，126，142.57元，已繳納房產稅1，126，142.57元；2008年應繳納房產稅1，126，142.57元，已繳納房產稅1，126，142.57元。暫未發現問題。

（2）樣板間檢查情況

檢查組在對開發成本科目檢查時發現，有樣板間的裝修成本在賬簿上體現，記入預付帳款科目。經核實，該公司在項目銷售期間使用樣板間，沒有按照規定繳納房產稅。按照A1項目的整體投資額406，934，712.41元，總建筑面積53801.13平米，計算出該項目平均建筑成本7，563.68元。ABA1項目，以可售房屋作為樣板間，共有三個：1-1901建筑面積161.37平方米，房間房產原值合計1，220，551.59元，使用4個月；1-1902建筑面積115.31平方米，房間房產原值合計872，168.33元，使用5個月；1-1905房間建筑面積161.42平方米，房產原值合計1，220，929.77元，使用5個月；三個樣板間合計應繳未繳房產稅10，743.39元。

（3）售樓處檢查情況

經核實，該公司在檢查期二個項目前后使用同一售樓處，未繳納房產稅，經計算，售樓處面積1215.02平方米，成本每平方米1945.88元，A

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