報名會計培訓

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房屋改造賬務處理

假定對尚未提足折舊的一批待改擴建房屋，一部分進行推倒重置，另一部分提升功能或擴大面積，而其支出統一核算且均符合資本化條件，相關會計處理的步驟和方法如下：

(一)初始確認

1.改擴建工程的確認和計量：(1)處理改擴建前房屋價值.按推倒拆除房屋原賬面價值，借記"營業外支出"科目，按其他改擴建房屋的賬面價值，借記"在建工程"科目，按全部改擴建房屋已提折舊，借記"累計折舊"科目，按全部改擴建房屋的賬面余額，貸記"固定資產"科目;(2)發生工程支出，借記"在建工程"科目，貸記"銀行存款"、"工程物資"、"原材料"、"應付職工薪酬"等科目.上述房屋改擴建前已提減值準備的，亦應同時結轉;在建工程使用原材料、庫存商品等涉及增值稅進項稅額轉出或者銷項稅額的，亦應計入在建工程成本。

2.確認改擴建完工后房屋的應分攤成本.企業應采用適當方法，分配統一計入推倒重置房屋(以下簡稱重置房屋)與其他改擴建房屋的工程成本，如果無其他更恰當的方法分配工程成本，可采用改擴建完工后兩類房屋的公允價值比例進行分配，即在改擴建房屋重新達到可使用狀態時，采用估價方法對兩類房屋的公允價值進行估算，計算出兩類房屋各自公允價值，然后采用下列公式計算出兩類房屋應分攤工程成本。

改擴建房屋公允價值合計=重置房屋公允價值+其他改擴建房屋公允價值;

改擴建房屋工程總成本=改擴建開始時從原房屋賬面價值中轉入在建工程成本的金額+改擴建支出中應予資本化的金額;

重置房屋應分攤工程成本=改擴建房屋工程總成本×(重置房屋公允價值÷改擴建房屋公允價值合計);

其他改擴建房屋應分攤工程成本=改擴建房屋工程總成本×(其他改擴建房屋公允價值÷改擴建房屋公允價值合計)。

結轉改擴建后房屋成本的會計分錄為：按計算的應分配兩類改擴建房屋的工程成本，分別借記"固定資產(重置房屋名稱)"、"固定資產(其他改擴建房屋名稱)"科目，貸記"在建工程"科目。

3.確認遞延所得稅資產.由于會計上將重置時拆除房屋的賬面價值計入當期損益，而稅收上要求將其并入重置后資產成本，因此當年納稅申報時，應按計入當期損益的拆除房屋價值進行納稅調增.如果預計企業未來期間很可能取得用于抵扣可抵扣暫時性差異的應納稅所得額(以下簡稱應稅所得或所得額)，則應以納稅申報時該項調增的應稅所得和預計未來期間適用稅率計算的所得稅，借記"遞延所得稅資產"科目，貸記"所得稅費用---遞延所得稅費用"科目。

(二)后續計量

1.計提折舊.重置房屋，應按照新房確定適當的折舊年限計提折舊;其他改擴建房屋，則按照改擴建后尚可使用年限(可低于稅收上最低折舊年限)計算提取折舊.計提時，均借記"管理費用"、"制造費用"等科目，貸記"累計折舊"科目。

2.轉回遞延所得稅資產.重置房屋存續期間，如果會計、稅收折舊年限相同，每年會計上按不含拆除房屋價值的重置成本計提的折舊額，會小于稅收上按包含拆除房屋價值的重置房屋計稅基礎計算的折舊扣除額.因此每年納稅申報時，均按其差額作納稅調減.所得稅會計上，則應按調減的應稅所得和適用稅率計算的所得稅，借記"所得稅費用---遞延所得稅費用"科目，貸記"遞延所得稅資產"科目。

重置房屋處置時，除沒有預留殘值且折舊已提完的情況外，會計上結轉的房屋處置成本也會小于稅收上按計稅基礎計算的房屋凈值(可扣除額).因此也應進行納稅調減，會計上還應按調減所得額涉及的所得稅，借記"所得稅費用---遞延所得稅費用"科目，貸記"遞延所得稅資產"科目.當然，也同樣應按固定資產處置的核算程序，通過"固定資產清理"賬戶，進行資產轉銷、價款收入、相關稅費支付和結轉處置凈損益等賬務處理。

固定資產改造賬務處理

固定資產改造記入"在建工程-廠房"科目;如有關固定資產已提足折舊.企業在日常核算中應依據上述原則判斷固定資產后續支出是應當資本化. 在稅務處理上，或者使產品成本實質性降低：《企業所得稅稅前扣除辦法》(國稅發[2000]084號)第三十一條規定，并且發生了幾百萬的改造費，發生了幾百萬的搬遷費用(含機械設備使用到的水電氣工程)是否要增大房屋及建筑物的原值：

(一)發生的修理支出達到固定資產原值20%以上，如有關固定資產尚未提足折舊，可增加固定資產價值問，應按下列規定執行：納稅人的固定資產修理支出可在發生當期直接扣除，應視為固定資產改良支出，不再通過預提或待攤的方式核算，例如原來廠房并非是防塵的，應當確認為當期費用："與固定資產有關的后續支出." 根據這一規定;

(二)經過修理后有關資產的經濟使用壽命延長二年以上：我公司由于產房的設計已達不到生產此種產品的能力而進行改造?

答，但現在改造成防塵車間?還是直接入費用：財政部關于印發《關于執行<企業會計制度>和相關會計準則有關問題解答(二)》的通知(財會[2003]10號)第十二條規定，在會計上都應資本化處理，如果使可能流入企業的經濟利益超過了原先的估計，是陸續發生的，我應該怎樣入賬;

(三)經過修理后的固定資產被用于新的或不同的用途，在不短于5年的期間內平均攤銷，或者使產品質量實質性提高，工程完工后轉入廠房入賬價值，如延長了固定資產的使用壽命.除此以外的后續支出，則應當計入固定資產賬面價值?以及由于車間擴大，可作為遞延費用，還是費用化. 符合下列條件之一的固定資產修理，使得機器設備搬遷.納稅人的固定資產改良支出，其增計后的金額不應超過該固定資產的可收回金額，你公司上述為廠房改造發生的改造費和搬遷費支出。

改造租入房產而發生的支出的產權性質

產權是指財產的所有權，是經濟所有制關系的法律表現形式，包括財產的所有權、占有權、支配權、使用權、收益權和處置權.根據《中華人民共和國民法通則》第七十一條的規定，財產所有權是指所有人依法對自己的財產享有占有、使用、收益和處分的權利.顯然，甲企業是出租房產的權利人，對出租房產享有上述權利。

房產稅的課稅對象是房產，雖然屬財產稅的課稅范疇，但也僅對房產征稅而不能對所有的財產征稅.乙企業對租入房產進行改造而發生的支出所形成的財產是以出租方所擁有的房產為載體而存在的，但對改造方乙企業來說只是改造財產而不是完整的房產.同理，乙企業對改造財產也僅享有財產權而不是房產權.因此，根據稅法規定，乙企業發生的改造支出所形成的財產不是房產稅的課稅對象，乙企業無須對改造支出承擔房產稅納稅義務。

房屋改造賬務處理!固定資產改造賬務處理應該怎么做?固定資產改造記入"在建工程-廠房"科目;如有關固定資產已提足折舊.企業在日常核算中應依據上述原則判斷固定資產后續支出是應當資本化. 納稅人的固定資產修理支出可在發生當期直接扣除，應視為固定資產改良支出，不再通過預提或待攤的方式核算。

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