不動產登記主要包括哪些權利類型

就國家層面而言，我國調整不動產權利的現行法主要由三個效力層級的法律文件組成。

基本法：如《物權法》《土地管理法》《城市房地產管理法》《農村土地承包法》《礦產資源法》《海域使用管理法》《森林法》《草原法》《水法》《漁業法》等。

行政法規：如《不動產登記暫行條例》《土地管理法實施條例》《礦產資源法實施細則》《漁業法實施細則》《森林法實施條例》等。

部門規章：如《不動產登記資料查詢暫行辦法》《不動產登記暫行條例實施細則》《房屋登記辦法》《海域使用權管理規定》《水域灘涂養殖發證登記辦法》《自然資源統一確權登記辦法(試行)》等。

按照《條例》，下列不動產權利可依照規定辦理登記：

（一）集體土地所有權；

（二）房屋等建筑物、構筑物所有權；

（三）森林、林木所有權；

（四）耕地、林地、草地等土地承包經營權；

（五）建設用地使用權；

（六）宅基地使用權；

（七）海域使用權；

（八）地役權；

（九）抵押權；

（十）法律規定需要登記的其他不動產權利。

2018年12月29日修改通過的《農村土地承包法》增加了“土地經營權”，第四十一條規定：“土地經營權流轉期限為五年以上的，當事人可以向登記機構申請土地經營權登記。未經登記，不得對抗善意第三人?！?/p>

有學者認為，還有一些不動產權利也將或應該納入登記。如國家土地、自然資源所有權，未來極有必要和可能通過基本法的形式明確其登記問題。還有其他不動產物權，如國有農用地承包經營權，又如其他準物權（亦稱特許物權、準用益物權），包括海域使用權、礦業權（探礦權、采礦權）、取水權、養殖權、捕撈權等皆屬此類，這些物權均具有登記能力。此外，還有學者認為，居住權作為新拓展的物權，以及國有農用地使用權、不動產租賃權等不動產債權等都具備登記能力，都應納入不動產登記的權利類型中。

關于不動產權利登記的一般規定中，主要包括首次登記、變更登記、轉移登記、注銷登記，而不動產其他登記還包括更正登記、異議登記、預告登記、查封登記等。這個有點類似你去醫院掛什么號，內科還是外科，兒科還是肛腸科。這里面既有區別，又有交叉。