土地價款抵減增值稅簡易計稅方法

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土地價款抵減增值稅簡易計稅方法

國家稅務總局公告2016年第70號明確：

營改增后，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額;

所以，在一般計稅辦法下，增值稅的銷售額與土地增值稅清算時的銷售收入在數額上并不相同。

納稅人以本項目土地價款扣減銷售額而減少的銷項稅金須返回，再重新計入土地增值稅的清算收入中，并為此繳納土地增值稅。

計算土地增值稅清算收入額時

抵減的土地成本銷項稅金返回銷售額=項目(清算單位)清算收入對應的已經扣除的土地價款÷1.11 × 11%。

例：

甲房地產開發企業為一般納稅人按照增值稅一般計稅方法計稅。甲企業預售一套房產，取得含稅銷售收入1110萬，假設對應允許扣除的土地價款為400萬。(假定已達到清算條件，進行土地增值稅清算)

1。計算甲企業增值稅銷售額;

2。計算甲企業土地增值稅銷售額;

解析：

(一)甲增值稅銷售額為：

1。依據國家稅務總局公告2016年第18號和2016年第140號公告：

銷售額=(全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款)÷(1+11%)

=(1110-400)/1.11=639.64萬

2。甲房地產企業一般計稅辦法下的銷售開發產品的銷項稅額

=(全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款)÷(1+11%) × 11%。

=(1110-400)/1.11×11%=70.36萬

(二)甲企業土地增值稅清算收入額：

國家稅務總局公告2016年第70號 營改增后，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。

適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額;

甲企業土地增值稅清算收入額=1110-70.36=1039.64萬

因此，甲增值稅銷售額    639.64萬

土地增值稅清算收入額    1039.64萬

二者相差：400元(土地價款)

二是，結合會計核算，分析房地產企業土地增值稅的清算收入額

第一、財會[2016]22號關于印發《增值稅會計處理規定》的通知

一、會計科目及專欄設置

增值稅一般納稅人應當在"應交稅費"科目下設置"應交增值稅"、"未交增值稅"、"預交增值稅"、"待抵扣進項稅額"、"待認證進項稅額"、"待轉銷項稅額"、"增值稅留抵稅額"、"簡易計稅"、"轉讓金融商品應交增值稅"、"代扣代交增值稅"等明細科目。

(一)增值稅一般納稅人應在"應交增值稅"明細賬內設置"進項稅額"、"銷項稅額抵減"、"已交稅金"、"轉出未交增值稅"、"減免稅款"、"出口抵減內銷產品應納稅額"、"銷項稅額"、"出口退稅"、"進項稅額轉出"、"轉出多交增值稅"等專欄。其中：

"銷項稅額抵減"專欄，記錄一般納稅人按照現行增值稅制度規定因扣減銷售額而減少的銷項稅額;

"銷項稅額"專欄，記錄一般納稅人銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或不動產應收取的增值稅額;

結合例題會計分錄如下：

(1)確認收入

借：預收賬款                       1110

貸：主營業務收入                 1000

應交稅費-應交增值稅(銷項稅額)  110

(2)土地成本抵減

借：應交稅費--應交增值稅(銷項稅額抵減)  39.64(400 ÷ 1.11 × 11%)

貸：主營業務成本                       39.64

第二、按會計核算與稅法規定計算的土地增值稅清算收入額分析：

1。結合會計核算分析其項目土地增值稅清算收入：

=含稅銷售收入-銷項稅額

=含稅銷售收入1110-(銷項稅額110-銷項稅額抵減39.64)=1039.64

2。按抵減的土地成本銷項稅金返回銷售額方式計算土地增值稅清算收入

=會計上的不含稅銷售額+土地價款對應抵減的銷項稅額

=會計上的不含稅銷售額1000+土地價款對應抵減的銷項稅額400 ÷ 1.11×11%

=1000+39.64=1039.64

從上述計算結果可以看出：

增值稅上，土地價款抵減了銷售收入額;

而在土地增值稅清算時，收入中不抵減土地價款，土地價款作為"取得土地使用權所支付的金額 "以扣除項目的身份計入扣除額;

所以，對土地增值稅而言，因土地成本多做，有利于清算時包括期間費用在內的加計扣除的基數加大(加計比例為25%或30%)。

故，按抵減的土地成本銷項稅金調增土地增值稅清算收入，總比調減土地成本要強。

再次：我們看看增值稅簡易計稅辦法情況下土地增值稅的問題

例：

甲房地產開發企業為一般納稅人按照增值稅簡易計稅方法計稅。

甲企業預售一套房產，取得含稅銷售收入1110萬，假設對應允許扣除的土地價款為400萬。(假定已達到清算條件，進行土地增值稅清算)

1。計算甲企業增值稅銷售額;

2。計算甲企業土地增值稅銷售額;

簡易計稅方式下：

1。計算甲企業增值稅銷售額;(不抵減土地價款)

1100 ÷ (1+5%)= 1047.62

2。計算甲企業土地增值稅銷售額;

1100- 52.38= 1047.62

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