租賃合同免租期的房產稅

甲公司是增值稅小規模納稅人，名下有多間商鋪，2019年12月份一次性預收商鋪承租人2020年年度租金120萬元（每月10萬元，假定為不含稅價），并在合同中約定了最后一個月（12月）為免租期，該部分商鋪原值350萬，房產稅按房產原值70%進行折算。對于免租期的稅務處理，甲公司找到通稅進行咨詢。

今天，我們就具體分析一下該業務的增值稅、房產稅和企業所得稅和其他稅費的處理。

01增值稅

（一）

根據《國家稅務總局關于土地價款扣除時間等增值稅征管問題》（國家稅務總局公告2016年第86號）第七條規定，納稅人出租不動產，租賃合同中約定免租期的，不屬于《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發）第十四條規定的視同銷售服務。

因此2019年12月免收的租金不需要繳納增值稅。

（二）

根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號附件1）第四十五條第二項規定，提供租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

因此甲公司應于2019年12月確認增值稅銷售收入120萬元。此處納稅臨界點，可以進行稅收籌劃！租金不要超過120萬元，適當讓利于客戶。

拓 展

假設本案例的甲公司換成其他個人出租房產，根據《國家稅務總局關于小規模納稅人免征增值稅政策有關征管問題的公告》（國家稅務總局公告2019年第4號）第四條規定，自然人采取一次性收取租金形式出租不動產取得的租金收入，可在對應的租賃期內平均分攤，分攤后的月租金收入未超過10萬元的，免征增值稅。

02

企業所得稅

根據《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第十九條規定，企業所得稅法第六條第（六）項所稱租金收入，是指企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的收入。租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現，免租期不屬于承租人應付租金的日期。

因此，免租期內企業所得稅中無須確認租金收入。

該公司收取的2020年全年的租金收入可以在收取租金時2019年12月確認，也可以根據《國家稅務總局關于貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函〔2010〕79號）規定，……如果交易合同或協議中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據《實施條例》第九條規定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入，在2020年確認收入120萬元。

03

房產稅

根據《財政部國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）第二條規定，關于出租房產免收租金期間房產稅問題，對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。

因此，案例中甲公司出租房屋，免租期2019年12月的房產稅，按照房產原值減除30%后的余額，按1.2%征收，小規模納稅人可以減半征收2019年12月應繳納房產稅3500000×70%×1.2%×1/12×50%=1225元；2020年全年應繳納房產稅1200000×12%×50%=72000元；合計應繳納房產稅73225元。

拓 展

假設本案例換一種合同簽訂方式，甲公司與承租方約定2019年12月到2020年12月一共13個月的房租為120萬元，合計應繳納房產稅1200000×12%×50%=72000元<約定免租期應繳納房產稅73225元，可見約定免租期并不一定能夠節稅。

04

其他稅費

城鎮土地使用稅沒有免稅規定；印花稅與免租期無關，印花稅是按照租賃金額的千分之一貼花，應納稅憑證是財產租賃合同，除非免租期另行簽訂合同，不然視為同一合同。城建稅和兩附加的計稅依據是實際繳納的消費稅、增值稅額，免租期增值稅免，城建稅和兩附加也免。