輕松讀懂房地產開發成本

一、目標成本科目組成

不同地產公司成本科目的劃分有所不同，但是其本質并無不同。大致可分為土地成本、開發成本、建安成本、間接成本等四部分內容。

1、土地成本即開發商為取得土地所付出的相關成本；

2、開發成本主要包括勘查設計費用、報批報建費用、評估咨詢費用等；

3、建安成本主要包括前期工程費用、主體建安工程費用、園林景觀費用、市政基礎設施配套費用等；

4、間接成本主要包括營銷費用、管理費用、財務費用（銀行利息、稅費等）。

二、成本科目概念解析

1、土地成本。也稱地價，即開發商取得土地使用權付出的成本，包含但不限于土地出讓金、契稅，安置拆遷補償費、交易服務費、評估等費用。大家會經?？吹?，某地塊拍出地王項目，成交價：***億元，樓面地價：***元/m2，我想有必要向大家對樓面地價做個闡述。樓面價即單位計容建筑面積所包含的土地價格，如某地塊1500萬元/畝，容積率2.0，如何計算樓面價呢？首先，1500萬元/畝，如果折算成占地面積約為：1500萬元/666.67m2=22500元/m2，即1500萬元/畝，相當于每平方占地面積22500元；根據已知容積率為2.0，表示每平方占地面積可建設2平方米的計容建筑面積的建筑，則單位計容建筑面積的土地價格為22500/2.0=11250元/m2，即該地塊的樓面地價為11250元/m2。

2、勘查設計費?？辈樵O計費主要包括地質勘查、規劃設計費、施工圖設計費、各專項設計費（供電、景觀、人防、綠色建筑等）、施工圖審查等。普通住宅的勘察設計費用，建筑面積單方指標范圍約在70元/m2-90元/m2之間。

3、報批報建費。報批報建費用主要是對于開發商在當地進行開發項目需要向政府及各部門繳納的相關行政事業性收費，主要包括城市設施基礎配套費、環境影響評估、水土保持、環保驗收、公告公示等，普通住宅項目，報批報建建筑面積單方指標大約在120-150元/m2，不同地區差異較大。

4、前期工程費。主要包括臨時圍墻、三通一平（臨時道路、臨時供水、臨時供電、場地土方等）、臨時設施等。

5、主體建安工程費。主要包括項目土石方工程、基坑支護工程、基礎工程、主體建筑工程、防水與保溫工程、門窗欄桿百葉工程、外幕墻工程、室內精裝修工程、安裝工程，消防工程，智能化工程，電梯工程等所有屬于或者依附在主體建筑上的所有工程費用。普通百米高層住宅（毛坯）的主體建安工程費用約1800-2000元/m2，裝配式建筑，根據裝配率多少，每增加10%的裝配率，費用增加約150元/m2；地庫主體建安工程費用約2500-2800元/m2。

6、園林景觀費。主要包括=屬于園林景觀的軟景，硬景，景觀燈具與亮化，水景與泳池，園林小品等；園林景觀是屬于敏感性成本，能項目帶來產品溢價。

成本水平：剛需項目300-500元/m2，改善型項目：500-700元/m2，高端項目：700-1500元/m2；

7、市政配套費。主要包括自來水工程、供配電工程、小市政工程、燃氣工程、小區標示標牌工程等。自來水工程通常具有壟斷或者半壟斷性質，指標水平根據當地的情況進行確定；供配電工程在一定地區內，紅線內的配電指標相對穩定，但是對于紅線外供配電，因為變電站距離紅線的距離不同導致成本水平差異較大；燃氣工程大多數按照戶數計算，根據當地的燃氣公司的費用水平統一收取。市政配套費用的建筑面積單方指標約190元/m2-240元/m2。

8、營銷費用。根據公司的營銷費用水平結合項目的種類和實際情況確定，一般為項目貨值2%-3%之間。

9、管理費用?？芍苯痈鶕镜馁M率水平計算即可，一般在為項目貨值1.5%-3%之間。

10、財務費用。項目的財務費用跟項目的開發節奏，融資方式，融資利率水平有很大關系，需要與財務部門共同商議確定。