關于房地產開發經營業務企業所得稅處理

每個企業都繞不過去還要認真處理的工作那就是企業所得稅的事情。做好所得稅處理那么你離領導賞識，升職加薪就不遠了。今天網校專門為大家準備了關于房地產開發企業所得稅處理的相關知識，快來一起看下吧！

（一）企業所得稅的會計處理

1.計提企業所得稅

借：所得稅

貸：應交稅費—應交企業所得稅

2.繳納企業所得稅

借：應交稅費—應交企業所得稅

貸：銀行存款

（二）企業所得稅稅前扣除憑證的相關規定（國稅局公告2018 28號）

1.稅前扣除憑證的真實性、合法性、關聯性。

真實性是指稅前扣除憑證反映的經濟業務真實，且支出已經實際發生；合法性是指稅前扣除憑證的形式、來源符合國家法律、法規等相關規定；關聯性是指稅前扣除憑證與其反映的支出相關聯且有證明力。

2.稅前扣除憑證的取得時間

企業應當取得而未取得發票、其他外部憑證或者取得不合規發票、不合規其他外部憑證的，若支出真實且已實際發生，應當在當年度匯算清繳期結束前，要求對方補開、換開發票、其他外部憑證。補開、換開后的發票、其他外部憑證符合規定的，可以作為稅前扣除憑證。

3.稅前扣除憑證的備查資料

企業應將與稅前扣除憑證相關的資料，包括合同協議、支出依據、付款憑證等留存備查，以證實稅前扣除憑證的真實性。

4.稅前扣證憑證之內部憑證

內部憑證是指企業自制用于成本、費用、損失和其他支出核算的會計原始憑證。內部憑證的填制和使用應當符合國家會計法律、法規等相關規定。

5.稅前扣除憑證之外部憑證

外部憑證是指企業發生經營活動和其他事項時，從其他單位、個人取得的用于證明其支出發生的憑證，包括但不限于發票（包括紙質發票和電子發票）、財政票據、完稅憑證、收款憑證、分割單等。

（1）境內支出項目的稅前扣除憑證

a. 企業在境內發生的支出項目屬于增值稅應稅項目（以下簡稱“應稅項目”）的，對方為已辦理稅務登記的增值稅納稅人，其支出以發票（包括按照規定由稅務機關代開的發票）作為稅前扣除憑證；對方為依法無需辦理稅務登記的單位或者從事小額零星經營業務的個人，其支出以稅務機關代開的發票或者收款憑證及內部憑證作為稅前扣除憑證，收款憑證應載明收款單位名稱、個人姓名及身份證號、支出項目、收款金額等相關信息。

小額零星經營業務的判斷標準是個人從事應稅項目經營業務的銷售額不超過增值稅相關政策規定的起征點。稅務總局對應稅項目開具發票另有規定的，以規定的發票或者票據作為稅前扣除憑證

b. 企業在境內發生的支出項目不屬于應稅項目的，對方為單位的，以對方開具的發票以外的其他外部憑證作為稅前扣除憑證；對方為個人的，以內部憑證作為稅前扣除憑證。

c. 企業在境內發生的支出項目雖不屬于應稅項目，但按稅務總局規定可以開具發票的，可以發票作為稅前扣除憑證。

（2）境外支出項目的稅前扣除憑證

企業從境外購進貨物或者勞務發生的支出，以對方開具的發票或者具有發票性質的收款憑證、相關稅費繳納憑證作為稅前扣除憑證。

6.匯算清繳期后稅務機關對企業應取得未取得合規扣除憑證的處理

匯算清繳期結束后，稅務機關發現企業應當取得而未取得發票、其他外部憑證或者取得不合規發票、不合規其他外部憑證并且告知企業的，企業應當自被告知之日起60日內補開、換開符合規定的發票、其他外部憑證。其中，因對方特殊原因無法補開、換開發票、其他外部憑證的，企業應當按照本辦法第十四條的規定，自被告知之日起60日內提供可以證實其支出真實性的相關資料

企業在規定的期限未能補開、換開符合規定的發票、其他外部憑證，并且未能按照本辦法第十四條的規定提供相關資料證實其支出真實性的，相應支出不得在發生年度稅前扣除。

7.補開、換開發票及其他外部憑證的特殊處理

企業在補開、換開發票、其他外部憑證過程中，因對方注銷、撤銷、依法被吊銷營業執照、被稅務機關認定為非正常戶等特殊原因無法補開、換開發票、其他外部憑證的，可憑以下資料證實支出真實性后，其支出允許稅前扣除：（本次政策新突破）

（一）無法補開、換開發票、其他外部憑證原因的證明資料（包括工商注銷、機構撤銷、列入非正常經營戶、破產公告等證明資料）；

（二）相關業務活動的合同或者協議；

（三）采用非現金方式支付的付款憑證；

（四）貨物運輸的證明資料；

（五）貨物入庫、出庫內部憑證；

（六）企業會計核算記錄以及其他資料。

前款第一項至第三項為必備資料。

8.當年度未扣除的支出的追補扣除問題

除發生本辦法第十五條規定的情形外，企業以前年度應當取得而未取得發票、其他外部憑證，且相應支出在該年度沒有稅前扣除的，在以后年度取得符合規定的發票、其他外部憑證或者按照本辦法第十四條的規定提供可以證實其支出真實性的相關資料，相應支出可以追補至該支出發生年度稅前扣除，但追補年限不得超過五年。

9.分割單的應用

企業與其他企業（包括關聯企業）、個人在境內共同接受應納增值稅勞務（以下簡稱“應稅勞務”)發生的支出，采取分攤方式的，應當按照獨立交易原則進行分攤，企業以發票和分割單作為稅前扣除憑證，共同接受應稅勞務的其他企業以企業開具的分割單作為稅前扣除憑證。

企業與其他企業、個人在境內共同接受非應稅勞務發生的支出，采取分攤方式的，企業以發票外的其他外部憑證和分割單作為稅前扣除憑證，共同接受非應稅勞務的其他企業以企業開具的分割單作為稅前扣除憑證。

10.租賃房屋相關費用的稅前扣除憑證

企業租用（包括企業作為單一承租方租用）辦公、生產用房等資產發生的水、電、燃氣、冷氣、暖氣、通訊線路、有線電視、網絡等費用，出租方作為應稅項目開具發票的，企業以發票作為稅前扣除憑證；出租方采取分攤方式的，企業以出租方開具的其他外部憑證作為稅前扣除憑證。

（三）企業所得稅匯算清繳的通用性原則

《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》（國務院令第512號）

第十九條 企業所得稅法第六條第（六）項所稱租金收入，是指企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的收入。租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。

《國家稅務總局關于貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函2010 79號）第一條規定，根據《實施條例》第十九條的規定，企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的租金收入，應按交易合同或協議規定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。其中，如果交易合同或協議中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據《實施條例》第九條規定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。

第二十八條 企業發生的支出應當區分收益性支出和資本性支出。收益性支出在發生當期直接扣除；資本性支出應當分期扣除或者計入有關資產成本，不得在發生當期直接扣除。

第三十四條 企業發生的合理的工資、薪金支出，準予扣除。前款所稱工資、薪金，是指企業每一納稅年度支付給在本企業任職或者受雇的員工的所有現金形式或者非現金形式的勞動報酬，包括基本工資、獎金、津貼、補貼、年終加薪、加班工資，以及與員工任職或者受雇有關的其他支出。

第三十五條 企業依照國務院有關主管部門或者省級人民政府規定的范圍和標準為職工繳納的基本養老保險費、基本醫療保險費、失業保險費、工傷保險費、生育保險費等基本社會保險費和住房公積金，準予扣除。企業為投資者或者職工支付的補充養老保險費、補充醫療保險費，在國務院財政、稅務主管部門規定的范圍和標準內，準予扣除。

《國稅地稅征管體制改革方案》：明確從2019年1月1日起，將基本養老保險費、基本醫療保險費、失業保險費、工傷保險費、生育保險費等各項社會保險費交由稅務部門統一征收。

第四十條 企業發生的職工福利費支出，不超過工資、薪金總額14%的部分，準予扣除。

第四十一條 企業撥繳的工會經費，不超過工資、薪金總額2%的部分，準予扣除。

第四十二條 除國務院財政、稅務主管部門另有規定外，企業發生的職工教育經費支出，不超過工資、薪金總額2.5%的部分，準予扣除；超過部分，準予在以后納稅年度結轉扣除。

財稅2018 51號：企業發生的職工教育經費支出，不超過工資薪金總額8%的部分，準予在計算企業所得稅應納稅所得額時扣除；超過部分，準予在以后納稅年度結轉扣除。

第四十三條 企業發生的與生產經營活動有關的業務招待費支出，按照發生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售(營業)收入的5‰。

第四十四條 企業發生的符合條件的廣告費和業務宣傳費支出，除國務院財政、稅務主管部門另有規定外，不超過當年銷售(營業)收入15%的部分，準予扣除；超過部分，準予在以后納稅年度結轉扣除。

財稅2017 41號：對簽訂廣告費和業務宣傳費分攤協議（以下簡稱分攤協議）的關聯企業，其中一方發生的不超過當年銷售（營業）收入稅前扣除限額比例內的廣告費和業務宣傳費支出可以在本企業扣除，也可以將其中的部分或全部按照分攤協議歸集至另一方扣除。另一方在計算本企業廣告費和業務宣傳費支出企業所得稅稅前扣除限額時，可將按照上述辦法歸集至本企業的廣告費和業務宣傳費不計算在內。

第五十三條 企業發生的公益性捐贈支出，不超過年度利潤總額12%的部分，準予扣除。年度利潤總額，是指企業依照國家統一會計制度的規定計算的年度會計利潤。

財稅2018 15號：企業通過公益性社會組織或者縣級（含縣級）以上人民政府及其組成部門和直屬機構，用于慈善活動、公益事業的捐贈支出，在年度利潤總額12%以內的部分，準予在計算應納稅所得額時扣除；超過年度利潤總額12%的部分，準予結轉以后三年內在計算應納稅所得額時扣除。

第六十條 除國務院財政、稅務主管部門另有規定外，固定資產計算折舊的最低年限如下：

(一)房屋、建筑物，為20年；

(二)飛機、火車、輪船、機器、機械和其他生產設備，為10年；

(三)與生產經營活動有關的器具、工具、家具等，為5年；

(四)飛機、火車、輪船以外的運輸工具，為4年；

(五)電子設備，為3年。

財稅2018 54號：企業在2018年1月1日至2020年12月31日期間新購進的設備、器具（房屋、建筑物以外的固定資產），單位價值不超過500萬元的，允許一次性計入當期成本費用在計算應納稅所得額時扣除，不再分年度計算折舊；單位價值超過500萬元的，仍按企業所得稅法實施條例、《財政部 國家稅務總局關于完善固定資產加速折舊企業所得稅政策的通知》（財稅〔2014〕75號）、《財政部 國家稅務總局關于進一步完善固定資產加速折舊企業所得稅政策的通知》（財稅〔2015〕106號）等相關規定執行。

國稅局公告2018 46號：

所稱設備、器具，是指除房屋、建筑物以外的固定資產（以下簡稱固定資產）；

所稱購進，包括以貨幣形式購進或自行建造，其中以貨幣形式購進的固定資產包括購進的使用過的固定資產；以貨幣形式購進的固定資產，以購買價款和支付的相關稅費以及直接歸屬于使該資產達到預定用途發生的其他支出確定單位價值，自行建造的固定資產，以竣工結算前發生的支出確定單位價值。

固定資產購進時點按以下原則確認：以貨幣形式購進的固定資產，除采取分期付款或賒銷方式購進外，按發票開具時間確認；以分期付款或賒銷方式購進的固定資產，按固定資產到貨時間確認；自行建造的固定資產，按竣工結算時間確認。

固定資產在投入使用月份的次月所屬年度一次性稅前扣除。

企業根據自身生產經營核算需要，可自行選擇享受一次性稅前扣除政策。未選擇享受一次性稅前扣除政策的，以后年度不得再變更。

第六十七條 無形資產按照直線法計算的攤銷費用，準予扣除。

無形資產的攤銷年限不得低于10年。

財稅2012 27號：企業外購的軟件，凡符合固定資產或無形資產確認條件的，可以按照固定資產或無形資產進行核算，其折舊或攤銷年限可以適當縮短，最短可為2年（含）。