房地產金融的特點

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　　(一)集中性
 
　　房地產是大宗商品，不僅表現在它的面積和體積上，而且表現在它所包含的價值上。房地產相對于絕大多數商品而言其單件價值大，一幢房屋一般來講少則十幾萬，幾十萬，多則數千萬，甚至上億元。因此，無論是在房地產商品的生產環節，還是流通環節，都必須有巨額的資金投入。因此，在房地產金融活動中，房地產開發貸款、房地產流通貸款或者房地產消費貸款，都必須有金融機構的參與和穩定充裕的信貸資金來源。在國外，房地產資金的融通通常由專門金融機構(如美國聯邦住宅儲蓄銀行、巴西住宅銀行、日本住宅金融公庫等)來從事。
 
　　(二)資金周轉期長
 
　　房地產開發建設需經過取得土地并進行開發，完成“三通一平”或“七通一平”，再進行建筑施工、(裝修)、竣工驗收等一系列復雜且耗時長的過程。相對于其他商品的生產周期來說，房地產開發所需時間更長，短則一年、二年，長則好幾年。在流通領域，建成后的房屋因其價值大，購買者往往無力一次性付清房款，常采用分期付款方式購房；若采用房屋租賃方式收回投入資金，則資金回收周期更長。因此，房地產的資金運用從投入到產出，快則幾年，慢則十幾年，甚至幾十年才能全部收回。
 
　　(三)資金運動固定性
 
　　房和地在物質形態上是連為一體和不可分割的。由于土地不能移動，因而房地產固定在某一場所，不能移動，通常也稱為不動產。在交換上，它既不能發生空間位置的移動，也不存在物流，它的流轉只是權屬關系的變更。因此，房地產商品的生產、流通、消費都是在同一地域位置上依次完成的。這就決定了房地產資金的投人、形態的轉換以及補償，都是在同一固定的位置上按順序進行的。
 
　　(四)資金增值性
 
　　一方面，房地產資金能帶來收益即利息，這是房地產資金增值的一種表現。房地產資金的增值是社會再生產的結果，是物質生產者的勞動創造。在社會再生產過程中，資金通過形態改變使最終點的貨幣量大于起始點的貨幣量，就是資金運動所帶來的增值。房地產再生產過程中資金不斷地運動，就能實現一次又一次增值。另一方面，土地是不可再生的資源，也是人類生產與生活的基本要素，隨著社會經濟的不斷發展，對房地產的需求將日益增加，使得房地產會日益稀缺，房地產價格也會不斷上漲。因此金融機構為了使自身的貨幣資產得到保值和增值，也樂于進行房地產投資或從事房地產信貸活動。
 
　　(五)風險性
 
　　在房地產金融活動中，由于存在事先無法預料或雖能預料但難以避免的諸因素，有可能使預期的房地產收益與實際的房地產金融收益相背離，因而存在產生資金損失的風險。房地產資金的融通大多數是中長期融資，從資金投入到收回期限一般較長，在這個投人產出過程中，如果融出的資金難以收回，就會產生房地產金融風險。這種風險主要來自以下四個方面，即：政策風險、決策風險、自然風險、和財務風險。如政策的改變可能導致房地產市場和金融市場產生不同于投9資決策時所預料的情況，或者由于投資決策原本就存在錯誤，因而無法實現預期的投資收益，從而導致房地產融通的資金無法完全收回；又如各種突發性的自然災害(地震、洪水、火災等)發生，導致房地產項目遭到嚴重破壞甚至不復存在，從而難以收回融出的房地產資金；此外，在房地產金融活動中，由于種種原因，致使債務人不能償還貸款本息，或者證券發行者到期不能償付本息，也會發生房地產金融財務風險。

  
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