房地產企業可以用增值稅專用發票嗎?

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　　房地產企業雖然不是增值稅納稅人，但有時卻避免不了會取得一些增值稅發票，諸如門窗、電梯、中央空調、零星采購等。甚至有的時候還收到過增值稅專用發票，那么，房地產企業可以取得增值稅專用發票并作為成本或費用扣除嗎？是否存在潛在的風險呢？是不是必須換成普通發票才可以呢？筆者結合現行的稅收法規分析如下，供大家參考。
 
　　一、現行稅法并無禁止向非增值稅納稅人開具增值稅專用發票的強制性規定
 
　　房地產企業可否取得增值稅專用發票并作為成本或費用在稅前扣除，取決于對方向房地產企業開具增值稅專用發票是否合規，按照現行的稅收政策，不得開具增值稅專用發票的情形主要包括如下幾個方面：
 
　?。ㄒ唬?《增值稅暫行條例》的相關規定
 
　　《中華人民共和國增值稅暫行條例》第二十一條規定，納稅人銷售貨物或者應稅勞務，應當向索取增值稅專用發票的購買方開具增值稅專用發票，并在增值稅專用發票上分別注明銷售額和銷項稅額。屬于下列情形之一的，不得開具增值稅專用發票：
 
　　1.向消費者個人銷售貨物或者應稅勞務的。
 
　　2.銷售貨物或者應稅勞務適用免稅規定的。
 
　　3.小規模納稅人銷售貨物或者應稅勞務的。
 
　?。ǘ对鲋刀悓Ｓ冒l票使用規定》的相關規定
 
　　1.舊《增值稅專用發票使用規定》 國稅發[1993]150號[[全文失效] 第四條規定，下列情形不得開具專用發票：
 
　?。?）向消費者銷售應稅項目。
 
　?。?）銷售免稅項目。
 
　?。?）銷售報關出口的貨物、在境外銷售應稅勞務。
 
　　（4）將貨物用于非應稅項目。
 
　?。?）將貨物用于集體福利或個人消費。
 
　　（6）將貨物無償贈送他人。
 
　?。?）提供非應稅勞務（應當征收增值稅的除外）、轉讓無形資產或銷售不動產。
 
　　向小規模納稅人銷售應稅項目，可以不開具專用發票。
 
　　2.《國家稅務總局關于修訂〈增值稅專用發票使用規定〉的通知》（國稅發〔2006〕156號）第十條規定，商業企業一般納稅人零售的煙、酒、食品、服裝、鞋帽（不包括勞保專用部分）、化妝品等消費品不得開具專用發票。
 
　　增值稅小規模納稅人（以下簡稱小規模納稅人）需要開具專用發票的，可向主管稅務機關申請代開。
 
　　銷售免稅貨物不得開具專用發票，法律、法規及國家稅務總局另有規定的除外。
 
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　　1銷售自己使用過的不得抵扣且未抵扣進項稅額的固定資產。
 
　　22008年12月31日以前未納入擴大增值稅抵扣范圍試點的納稅人，銷售自己使用過的2008年12月31日以前購進或者自制的固定資產。
 
　　由此可見，銷售貨物用于非增值稅應稅項目，按照舊的《增值稅專用發票使用規定》是屬于不得開具增值稅專用發票的范圍，但新的《增值稅專用發票使用規定》將此規定刪除了，銷售貨物用于非增值稅應稅項目已不在禁止開具增值稅專用發票之列，這樣修改應該是為了簡化管理，使納稅人更容易判斷和掌握。
 
　　根據上述分析，房地產企業如果取得了增值稅專用發票，只是不能去認證和進項抵扣，但是按照含稅價作為成本或費用在稅前扣除應該是沒有問題的，不一定非得要換成普通發票才行。那么，是不是房地產企業就可以隨意取得增值稅專用發票了呢？下面繼續分析：
 
　　二、房地產企業取得增值稅專用發票會形成滯留票
 
　　由于房地產企業取得增值稅專用發票后不會去國稅局認證抵扣，這樣就會造成專用發票銷貨方已申報納稅，而購貨方超過180天未認證抵扣進項稅，增值稅計算機稽核系統內只有存根聯數據而無相對應抵扣聯數據而形成增值稅專用發票滯留票。
 
　　滯留票問題曾一度成為稅務機關監管的重點，因為有些一般納稅人存在滯留發票，目的是想偷漏稅，隱瞞銷售收入同時隱瞞抵扣發票，使稅負從表面上看與正常公司相符，這就造成很多該抵扣的發票不去稅局抵扣，造成發票滯留。所以，一旦發現滯留票，各地稅局會要求存在滯留發票的公司必須對滯留的原因加以說明，同時也會對存在疑點的公司進行現場檢查。雖然房地產企業并不是國稅機關監管的重點，但滯留票的形成仍然會給稅務機關納稅管理造成混亂，增加稅務機關管理難度，還有可能招致協查，從這個角度講，房地產企業取得專用發票并沒有什么好處。
 
　　三、房地產企業取得增值稅專用發票一旦發生退貨會很難處理
 
　　根據《增值稅專用發票使用規定》（國稅發[2006]156號）規定，一般納稅人取得專用發票后，發生銷貨退回、開票有誤等情形但不符合作廢條件的，或者因銷貨部分退回及發生銷售折讓的，購買方應向主管稅務機關填報《開具紅字增值稅專用發票申請單》，申請開具紅字專用發票。
 
　　主管稅務機關對一般納稅人填報的《申請單》進行審核后，出具《開具紅字增值稅專用發票通知單》，《通知單》應與《申請單》一一對應。銷售方憑《通知單》開具紅字專用發票，在防偽稅控系統中以銷項負數開具。紅字專用發票應與《通知單》一一對應?！锻ㄖ獑巍芬皇饺?，*9聯由購買方主管稅務機關留存，第二聯由購買方送交銷售方留存，第三聯由購買方留存?！锻ㄖ獑巍窇由w主管稅務機關印章。
 
　　根據上述規定，如果發生退貨需要購買方向主管稅務機關填報《開具紅字增值稅專用發票申請單》，銷貨方才能開具紅字專用發票沖減收入，由于房地產企業不是增值稅一般納稅人，無法在國稅增值稅系統中提交《開具紅字增值稅專用發票申請單》，基本不能按紅字操作流程處理，稅務局也不能出具紅字通知書。沒有紅字發票通知書，銷貨方不能開具紅字發票沖減收入，就有可能要求購買方承擔無法退還的增值稅，這樣就會引發糾紛或遭受經濟損失。
 
　　而如果開具的是普通發票，根據《中華人民共和國發票管理辦法實施細則》第二十七條開具發票后，如發生銷貨退回需開紅字發票的，必須收回原發票并注明“作廢”字樣或取得對方有效證明。
 
　　因此，若客戶退貨未能一起退回發票的，企業一般自行出具退貨證明或退貨協議，作為開具紅字發票的證明即可開具紅字發票。
 
　　綜上所述，不管對于銷貨方還是購買方房地產企業，開具專用發票都是只有壞處沒有好處，所以不建議房地產企業向銷貨方索要增值稅專用發票，但如果偶爾不慎收取了個別增值稅專用發票，也不要過于緊張，能換普通發票就換，不能換的話就正常入賬即可，下次注意索取普通發票就行了。
 
 
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