會計實操證有用嗎

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出租房屋要繳哪些稅

出租房屋獲取租金收入已是一種常見的投資理財方式。作為一種應稅行為，出租房屋涉及的稅收有以下幾種：營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、房產稅、印花稅、城鎮土地使用稅和個人所得稅等。出租經營性房屋和出租住房在繳稅上也有很大的不同。

出租經營性房屋要全額計稅

今年1月，小王以貸款方式購買了一套位于市區一級（城鎮土地使用稅24元/平方米）地段的150平方米門面房，總房價170萬元，他付了50萬元首付款后，向銀行貸款120萬元，按揭20年，月供6000多元。3月份，小王以月租金10000元的價格租給了某連鎖店，租期3年。則按照有關規定小王4月（以后各月均如此）應納各項稅費情況如下：1.按“服務業”計繳營業稅10000x5%＝500（元）；2.城市建設維護稅500x7%＝35（元）；3.教育附加費500x3%＝15（元）；4.按“租金收入”計繳房產稅10000x12%＝1200（元）；5.按“實際占地面積”計繳城鎮土地使用稅150x24÷12＝300（元）；6.按“產權轉移書據”計繳印花稅360000x0.1%＝360（元）；7.按“財產租賃所得”計繳個人所得稅〔（10000－500－35―15―1200―300―360―800）x（1－20%）〕x20%＝1086.40（元）。這樣合計應繳稅3496.4元。

出租住房可享受優惠

《財政部、國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）規定，自2008年3月1日起，（一）對個人出租住房取得的所得減按10％的稅率征收個人所得稅；（二）對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅；（三）對個人出租住房，不區分用途，在3％稅率的基礎上減半征收營業稅，按4％的稅率征收房產稅，免征城鎮土地使用稅；（四）對企事業單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4％的稅率征收房產稅。

假設上例中小王以貸款方式購買的房屋為一套住宅，其他條件不變。則按照有關規定小王4月應納各項稅費情況如下：1.按“服務業”計繳營業稅10000x1.5%＝150（元）；2.城市建設維護稅150x7%＝10.50（元）；3.教育附加費150x3%＝4.50（元）；4.按“租金收入”計繳房產稅10000x4%＝400（元）；5. 免征城鎮土地使用稅；6. 免征印花稅；7.按“財產租賃所得”計繳個人所得稅〔（10000－150－10.50―4.50―400―800）x（1－20%）〕x10%＝690.80（元）。小王合計應繳稅1255.8元。

注意幾種特殊方式出租房屋的認定

（一）“購房回租”等形式應按“銷售不動產”征稅。《國家稅務總局關于房地產開發企業從事“購房回租”等經營活動征收營業稅問題的批復》（國稅函〔1999〕144號）規定，房地產開發公司采用“購房回租”、“抵押擔?！焙汀按鎲钨彿俊钡刃问?，進行促銷經營活動（即與購房者簽訂“商品房買賣合同書”，將商品房賣給購房者；同時，根據合同約定的期限，在一定時期后，又將該商品房購回），根據《營業稅暫行條例》及其實施細則的規定，對房地產開發公司和購房者均應按“銷售不動產”稅目征收營業稅。也就是說，對于參與這種形式的購房者，在合同約定的期限內收到的“租賃收入”應按“銷售不動產”行為計征營業稅。

（二）收取固定收入行為視同房屋出租?！秶叶悇湛偩株P于以不動產或無形資產投資入股收取固定利潤征收營業稅問題的批復》（國稅函〔1997〕490號）規定，以不動產、土地使用權投資入股，收取固定利潤的，屬于將場地、房屋等轉讓他人使用的業務，應按“服務業”稅目中“租賃業”項目征收營業稅。另外，《國家稅務總局關于酒店產權式經營業主稅收問題的批復》（國稅函〔2006〕478號）規定，酒店產權式經營業主在約定的時間內提供房產使用權與酒店進行合作經營，如房產產權并未歸屬新的經濟實體，業主按照約定取得的固定收入和分紅收入均應視為租金收入，根據有關稅收法律、行政法規的規定，應按照“服務業--租賃業”征收營業稅，按照財產租賃所得項目征收個人所得稅。

（三）房屋進行轉租的要全額計稅。《國家稅務總局關于營業稅若干問題的通知》（國稅發〔1995〕76號）第五條規定，單位和個人將承租的場地、物品、設備等再轉租給他人的行為也屬于租賃行為，應按“服務業”稅目中“租賃業”項目征收營業稅。即需要按全額繳納營業稅。

申請^*發票要備齊相關資料

我國《發票管理辦法》第十六條規定，需要臨時使用發票的單位和個人，可以憑購銷商品、提供或者接受服務以及從事其他經營活動的書面證明、經辦人身份證明，直接向經營地稅務機關申請^*發票。依照稅收法律、行政法規規定應當繳納稅款的，稅務機關應當先征收稅款，再開具發票。稅務機關根據發票管理的需要，可以按照稅務主管部門的規定委托其他單位^*發票。《發票管理辦法實施細則》第十九條規定，《辦法》第十六條所稱書面證明是指有關業務合同、協議或者稅務機關認可的其他資料。筆者認為，出租方向主管稅務機關申請代開出租房屋發票時，在按規定交清各項稅金前提下，以下為必須攜帶的資料：1.房屋租賃合同；2.出租方的身份證；3.房屋產權證或購房合同。若承租方為單位的，還需攜帶承租方的《稅務登記證》副本（已辦理稅務登記的用票人）或《工商營業執照》副本（尚未辦理稅務登記的用票人）。

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