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房地產企業預提成本并稅前扣除問題

《房地產開發經營業務企業所得稅征收管理辦法》（國稅發[2009]31號）第三十二條允許計入計稅成本的預提（應付）費用包括：（一）出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但*6不得超過合同總金額的10%；（二）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件；（三）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

除此之外的建造成本費用以及其他應當取得但未取得合法憑據的，不得計入計稅成本。

為使讀者充分理解上述政策，做好年度納稅申報，對于目前各地在執行國稅發[2009]31號文過程中關于預提成本扣除比較有代表性的觀點筆者總結如下：

1.《山東省青島市地方稅務局2009年度企業所得稅業務問題解答》明確出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的處理以及如何界定資料“充分”規定：根據國稅發[2009]31號文件第32條企業，企業2009年度匯算清繳時，可以根據規定預提工程成本。

年度申報預提工程款計入銷售成本計算扣除時，應提供正式的出包合同、完工證明、竣工驗收備案證明或交付使用證明、出包工程的項目預算書以及預算調整的相關證明等。

2.江蘇省國家稅務局轉發《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》的通知（蘇國稅發[2009]第079號）關于預提（應付）費用規定：

（一）房地產開發企業根據《通知》第三十二條*9款可以預提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程作業量但尚未最終辦理結算的工程項目。

房地產開發企業對發票不足金額據以預提的出包工程合同總金額，是指不包括甲供材料的金額。預提費用*6不得超過合同總金額的10%，且已開發票金額與預提費用總計不得超過本條款規定的合同總金額。預提的出包工程，自開發產品完工之日起超過2年仍未支付的，預提的出包工程款全額計入應納稅所得額；以后實際支付時可按規定稅前扣除。

（二）房地產開發企業根據《通知》第三十二條第二款預提的公共配套設施建造費用，如售房合同、協議、廣告，或政府相關文件等明確建造期限而逾期未建造的，其以前年度已預提的該項費用在規定建造期滿之日起計入當期應納稅所得額；如未有明確建造期限的，則在該開發項目最后一個可供銷售的成本對象達到完工產品條件時仍未建造的，其以前年度已預提的該項費用應并入當期應納稅所得額。以后實際發生公共配套設施建造費用時，再按照《通知》第二十八條第三款有關規定稅前扣除。

（三）房地產開發企業根據《通知》第三十二條第三款預提的報批報建費用、物業完善費用，必須是完工產品應上交的報批報建費用、物業完善費用，同時需提供政府要求上交相關費用的正式文件。未完工產品應上交的報批報建費用、物業完善費用不得預提并稅前扣除。

除政府相關文件對報批報建費用、物業完善費用有明文期限外，預提期限最長不得超過3年；超過3年未上交的，計入當期應納稅所得額，以后年度實際支付時準予在稅前扣除。

（四）房地產開發企業當年度按《通知》第三十二條規定預提有關費用時，應在企業所得稅年度申報時同時附報《房地產開發企業預提費用明細表》3.《大連市地方稅務局關于明確房地產開發經營業務企業所得稅相關問題的通知》（大地稅函[2009]77號）明確：按國稅發[2009]31號文規定預提的報批報建費用、物業完善費用，應在開發項目完工后的2個納稅年度的12月31日前支付。對逾期仍未支付的報批報建費用、物業完善費用，應在當年的匯算清繳期內并入當期應納稅所得額。

4.遼寧省地方稅務局轉發國家稅務總局關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知（遼地稅發[2009]51號）明確：《辦法》第三十二條*9款規定出包工程未辦理結算而未取得全額發票的，其發票不足金額可以預提，但應提供工程預（決）算書、工程施工合同、建設工程結算書等證明資料，否則不得預提該項費用。該項預提費用*6不得超過合同總金額的10%，發票不足金額不超過合同總金額10%的，按發票不足金額預提。

《辦法》第三十二條第二款規定公共配套設施可按預算造價合理預提建造費用。企業提取該項費用應以政府相關部門出具的《預算價格審批表》為依據。

《辦法》第三十二條第三款規定企業可以預提報批報建費用、物業完善費用，企業提取該項費用應以政府相關部門出具的繳費通知單或收費部門的文件為依據。

《辦法》第三十五條規定，開發產品完工后，企業可在完工年度企業所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發產品在完工年度未按規定結算計稅成本，主管稅務機關可對符合《辦法》第三條規定條件的開發產品按應結轉營業收入的85%確定或核定其計稅成本，據此進行納稅調整，并按稅收征管法的有關規定對其進行處理。

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