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房地產企業稽查中普遍存在的稅務問題(一)

1.虛構資金流，掩飾多列開發成本。

某企業虛構資金流，多列開發成本。該企業為了多列“開發成本”，一方面取得假發票，另一方面虛列資金流出的假象，支付工程款、設計費、策劃費。在稽查實踐中，如果企業開發成本有多年未支付開發成本款項問題，可能引起稅務機關懷疑，因此該企業虛構資金流，將資金流出，來掩飾多列成本的現實。

2.不配比結轉成本。

銷售部門實際銷售面積同財務部門當年結轉成本的面積不符，造成多列成本。房地產企業的開發成本=銷售面積*單位工程成本，在單位工程成本一定的情況下，在結轉銷售成本的時候，多列銷售面積，就在當期多列了成本。

3.“先租后售”出售時資產成本的計量問題。

該企業采取“先租后售”辦法，在出租期間將商鋪轉為固定資產，并且已經計提了部分折舊，在銷售的時候，直接將固定資產原值做為銷售成本，未減除已經計提折舊部分。造成已經計提的折舊，實質上兩次重復扣除了折舊部分。

4.外商投資企業的其他應付款科目，多年掛賬，調增應納稅所得額。

根據國稅發[1999]195號文件規定，“企業的應付未付款，債權人逾期兩年未要求償還的，應計入企業當年收益計算繳納企業所得稅”在稽查實踐中，一是關注“資本公積”科目，看是否有將無法支付的應付款項，轉作資本公積的情況，如果有，則坐實了應當計入應納稅所得額。二是關注“應付賬款”和“其他應付款”的賬齡，若果期限較長，要看是否可以根據195號文件的規定調整應納稅所得額。三是關注應付款項長期掛賬，且已經取得了發票的情況下，其對應的開發成本是否真實，必要時可以采取外部調查的方法，查明事實真相。

5.房地產企業少計租賃收入。

地產企業取得租賃收入不記賬是常見的涉稅問題，主要查看其租賃合同以及租賃業發票的開具情況，查出租賃收入很重要的方法就是到現場核實是否有租戶存在。

6.房地產企業一般存在比較多的各類罰款，關注各類罰款的涉稅問題。

一是地產企業經常將建設局罰款、安監局罰款、規劃局罰款、勞動局罰款等各類罰款在稅前列支，未做納稅調整，在稽查中要注意“營業外支出”科目的構成，看是否有行政罰款列支。

二是通過罰款發現其他涉稅問題，例如該企業有規劃局超規劃面積的罰款，就要關注其超建違建部門是否出售或者出租，其取得收入是否計入應納稅所得額納稅？

7.查增的應納稅所得額是否可以彌補以前年度虧損？

在本案件中，由于被查企業是外商投資企業，2007年查增的應納稅所得額首先彌補了2006年的虧損，然后計算應補稅款。內資企業則在國稅發[2006]56號文件中規定，查增的應納稅所得額不允許彌補以前年度虧損。新所得稅法實施后，究竟如何界定，還很難說。

8.假按揭的稅務處理。

在本案件中該企業將按揭款項支付的利息在稅前扣除，而這些按揭款項是以個人名義貸款而來，屬于同企業無關的支出，因此不允許在稅前扣除，僅此一項調增利息費用就有比較大的數額。同時對企業其企業取得按揭款項未按照預售規定繳納稅款的行為進行了處罰。

該企業聲稱自己屬于假按揭，不是實際的銷售收入，不應當計入應納稅所得額，其財務費用實質是企業的融資費用應當在稅前扣除。

檢查人員認為**律形式上來看，既有銷售合同，也有按揭收款，而認定未假按揭則證據不充分，因此企業認為是假按揭的證據不予猜信，如果不是假按揭的情況下，其財務費用屬于無關支出，自然也不允許扣除。實際上，即使認定企業為假按揭，其利息屬于非法性質的支出，也是不允許稅前扣除的，其焦點在于假按揭取得的資金，是否按照其表面的法律形式記收入，繳納稅款，目前各地對此問題一直存在爭議，本案的檢查人員認定應當補稅。

吹牛要補稅，我也同意。

9.匯算清繳期滿后，未取得發票在稅前扣除。該問題其實就是所謂白條列支成本，本案中不允許稅前扣除。

10.外商投資企業自行預提配套設施費用。

根據國稅發[2001]142號文件規定，外商投資企業報經稅務機關批準后，可以預提配套設施費用，在檢查過程中最常見的是企業自行預提配套設施費用，未經稅務機關批準，因此被調增應納稅所得額，本來可以享受到的政策變成了補稅。

11.混淆有扣除比例的項目與無扣除比例的項目。

一是將應當在應付福利費中列支的科目直接在管理費用中列支，由于外商投資企業應付福利費稅前扣除有14%實際發生的限制，因此如果該單位福利費超標的話，就要調整應納稅所得額。

二是將有扣除限額比例的業務招待費，在業務招待費超標的情況下，列入差旅費直接在稅前列支。因此在稅務稽查中，要特別注意差旅費、會議費與業務招待費的區別，防止企業將業務招待費列入會議費與差旅費。

12.“皮之不存，毛之焉付”。

一是固定資產賬目上沒有汽車，或者沒有那么多汽車，卻支付養路費、汽油等各種費用。

二是固定資產賬簿上沒有打印機，卻支付墨盒、復印機打印機修理費等。在稽查中要特別注意發生費用與接受勞務的固定資產的關聯性。聯系檢查增值稅的時候，要特別注意對運費同購進貨物、運費與銷售貨物的關聯項，以確定業務的真實性。

13.計算單位工程成本的時候，未將拆遷面積計算在內，使得總可售面積減少，單位工程成本加大，當期銷售成本加大。單位工程成本=總成本/總可售面積，如果減少可售面積，就可以加大單位工程成本，而銷售成本=單位工程成本*已售面積，就加大了當期的銷售成本，少計應納稅所得額。

在稽查中，在成本方面，要特別注意以下幾個要素的確認，一是確認總開發成本的發生是否真實，是否虛列開發成本，開發成本所有項目是否都取得了合法的扣稅憑證。二是確認總可售面積的計算是否準確，尤其是存在拆遷戶的情況下，拆遷面積是否計入總可售面積的問題要引起充分注意。三是確認計算銷售成本的時候已售面積是否符合事實情況。銷售成本=單位工程成本*已售面積，因此在計算銷售成本的時候，要注意其已售面積的確認是否正確，同銷售部門要進行核對。

銷售成本=總開發成本*已售面積/總可售面積，這個公式實質上就是按照銷售面積的比例確認開發成本，加大分母和減少分子都會影響銷售成本的確認，因此對以上三個要素，在稽查中要充分注意。

14.某公司匯繳期間，開發產品已完工，因為沒有支付款項，對方不開具發票，因此以預算數字作為列支開發成本的依據，少繳納企業所得稅。說來說去，還是發票的問題，這個項目很好檢查，檢查開發成本的發票要抓住幾個要素。

一是有沒有。即所有列支開發成本的項目，是否有發票?？梢粤斜頇z查。

二是真不真。列支開發成本雖然有發票，看發票是否真實，對于貨物發票，可以通過ctais系統查詢。對于地稅發票可以到地稅局外調，因為營業稅發票要求屬地征收，因此營業稅發票均在當地開具，比較容易開具。

三是實不實。雖然發票是真實的，但是要通過其他的輔助資料判斷業務是否真實發生，業務實不實。即所謂的真票虛開問題。

以發票未起點，圍繞以上三個方面就可以將開發產品的總開發成本真實性檢查清楚?？傞_發成本檢查清楚后，將圍繞開發成本的計算去檢查，重點核查總可售面積和已售面積的真實性。以上幾個方面是檢查開發成本的簡單流程。

15.利用軍轉干稅收優惠政策，套取稅收優惠。

本案中，該企業利用財稅「2003」26號文件，軍隊專業干部占企業總職工人數60%以上三年免所得稅的規定，套取稅收優惠政策。并且該企業的賬目混亂，在預售階段將預售收入計未銷售收入，按照預計成本結轉成本，在完工后卻不記銷售收入，全亂套了。

16.以借款的方式收取預售房款。

有以下幾個

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