房產轉讓過程中有哪些稅務？

　　問：我公司系一房地產開發公司，現意向購買某報業公司一爛尾樓工程，裝修后作為我公司的辦公用房。對方要求轉讓價格為扣除所有稅費后的凈價即7000萬元，相關轉讓稅費全部由我公司承擔。我公司做為負稅人，應該承擔哪些應由轉讓人（報業公司）交納的稅款，包括稅種、納稅基數？

　　答：1、房地產開發公司購買報業公司轉讓的爛尾樓工程，可能會涉及到以下稅種：

　?。?）營業稅。《中華人民共和國營業稅暫行條例》第一條規定：“在中華人民共和國境內提供本條例法規的勞務（以下簡稱應稅勞務）、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人，為營業稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納營業稅。”第五條規定：“納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用；……”

　　《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十四條條例第五條所稱價外費用，包括向對方收取的手續費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各種性質的價外收費。

　　凡價外費用，無論會計制度規定如何核算，均應并入營業額計算應納稅額。

　　第十五條納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產價格明顯偏低而無正當理由的，主管稅務機關有權按下列順序核定其營業額：

　?。ㄒ唬┌醇{稅人當月提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定。

　?。ǘ┌醇{稅人最近時期提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定。

　?。ㄈ┌聪铝泄胶硕ㄓ嫸悆r格：

　　計稅價格＝營業成本或工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1－營業稅稅率）

　　上列公式中的成本利潤率，由省、自治區、直轄市人民政府所屬稅務機關確定。

　　因此，報業公司轉讓爛尾樓工程，依照《中華人民共和國營業稅暫行條例》所附的《營業稅稅目稅率表》的規定，應按轉讓營業額的5%計算應繳納的營業稅，同時繳納隨營業稅附征的附加稅。轉讓價格明顯偏低而無正當理由的，主管稅務機關有權按上述順序核定其營業額。

　　（2）土地增值稅。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及附著物（以下簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和本條例第七條規定的稅率計算征收。

　?。?）印花稅。根據《關于印花稅若干具體問題的解釋和規定的通知》（國稅發〔1991〕155號）的規定：“十、‘產權轉移書據’稅目中‘財產所有權’轉移書據的征稅范圍如何劃定？

　　‘財產所有權’轉移書據的征稅范圍是：經政府管理機關登記注冊的動產、不動產的所有權轉移所立的書據，以及企業股權轉讓所立的書據。“因此，房地產開發公司、報業公司應就各自所持的產權轉移書據，按產權轉移書據上所載金額0.5‰計稅貼花。

　?。?）契稅。《中華人民共和國契稅暫行條例》（國務院令[1997]224號）第一條中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規定繳納契稅。

　　第三條契稅稅率為3―5%.

　　契稅的適用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府在前款規定的幅度內按照本地區的實際情況確定，并報財政部和國家稅務總局備案。

　　第四條契稅的計稅依據：

　?。ㄒ唬﹪型恋厥褂脵喑鲎尅⑼恋厥褂脵喑鍪?、房屋買賣，為成交價格；

　　因此，房地產開發公司應按成交價格及不動產所在地人民政府確定的適用稅率計算繳納契稅。

　?。?）企業所得稅。按《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例的規定，報業公司應就當期取得的應納稅所得額按適用稅率計算繳納企業所得稅。