個人以房產投資入股需要交什么稅

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企業以其持有的房地產對外投資入股，投資方主要涉及的稅種包括印花稅、增值稅及城建稅附加、土地增值稅、企業所得稅四種。

《公司法》第二十八條規定，股東以非貨幣財產出資的，應當依法辦理其財產權的轉移手續。財稅【2006】162號《國家稅務總局關于印花稅若干政策的通知》第三條規定，對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同，按產權轉移書據征收印花稅。因此，以房地產投資入股屬于財產所有權的轉移，應當按"產權轉移書據"稅目征收印花稅，投資方要按萬分之五的稅率繳納印花稅。

財稅【2016】36號《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第十條規定，銷售服務、無形資產或者不動產，指有償提供服務、有償轉讓無形資產或者不動產。同時，第十一條規定，有償指取得貨幣、貨物或者其他經濟利益。投資企業以房地產投資入股獲得被投資企業的股權行為，屬于有償取得"其他經濟利益"，應當按銷售不動產行為征收增值稅。另外，城市維護建設稅、教育費附加以及地方教育費附加等隨增值稅而征收的附加稅費也需一并申報繳納。

財稅【2018】57號《財政部、國家稅務總局關于繼續實施企業改制重組有關土地增值稅政策的通知》的規定，一般情況下，單位、個人在改制重組時以房地產作價入股投資，對其將房地產轉移、變更到被投資的企業，暫不征土地增值稅。同時規定，當房地產轉移的任意一方是具有房地產開發資質的房地產開發企業時，以房地產作價投資入股，需在投資入股環節按規定繳納土地增值稅。

國稅發【2009】31號《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》規定，企業將開發產品用于對外投資等行為應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入(或利潤)的實現。同時，財稅【2014】116號《財政部、國家稅務總局關于非貨幣性資產投資企業所得稅政策問題的通知》規定，企業以非貨幣性資產對外投資確認的非貨幣性資產轉讓所得，可在不超過5年期限內，分期均勻計入相應年度的應納稅所得額，按規定計算繳納企業所得稅。

1、企業在成本模式下以投資為目的購入房產，會計分錄為：

借：投資性房地產

貸：銀行存款

2、企業在公允價值模式下以投資目的購入房產，會計分錄為：

借：投資性房地產--成本

貸：銀行存款

企業以投資為目的購入房產，采用成本模式進行后續計量的，應通過"投資性房地產"科目進行核算；采用公允價值模式進行后續計量的，應通過"投資性房地產--成本"科目進行核算。投資性房地產是指為賺取資本租金或者資本增值而持有的房地產，主要包括自用房地產，即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產以及作為存貨的房地產。

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