房產增值稅計稅方法

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房產增值稅計稅方法

2016年5月1日起實行營改增，取消營業稅，開始征收增值稅。新的稅費政策規定是滿2年住房過戶免除5%增值稅。

《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知 》規定：

個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅；個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。

上述政策只適用于除北、上、深、廣外的城市。

而針對北、上、深、廣的政策是：個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅。

房產增值稅計算公式

從計稅原理上說，增值稅是對商品生產、流通、勞務服務中多個環節的新增價值或商品的附加值征收的一種流轉稅。實行價外稅，也就是由消售者負擔，有增值才征稅沒增值不征稅，但在實際當中，商品新增價值或附加值在生產和流通過程中是很難準確計算的。因此，我國也采用國際上的普遍采用的稅款抵扣的辦法，即根據銷售商品或勞務的銷售額，按規定的稅率講算出銷項稅額，然后扣除取得該商品或勞務時所支付的增值稅款，也就是進項稅額，其差額就是增值部分應交的稅額，這種計算方法體現了按增值因素計稅的原現。

公式為：應納稅額=銷項稅額-進項稅額

舉例：

銷售A商品100件，不含增值稅單價80元，不含增值稅銷售額就為100*80=8000元

設增值稅稅率為17%，那么A商品的銷項稅額為：8000*17%=1360元

購進A商品時，每件支付60元（含稅），總金額為100*60=6000元（含稅），應化成不含稅為：6000/(1+17%)=5128.21元，稅額為：5128.21*17%=871.79元。

以上100件A商品的新增價值為8000-5128.21(不能減6000，因為6000是含稅，要化成不含稅)=2871.79元，稅率是17%，所以應納增值稅稅額為：2871.79*17%=488.20元。但在稅法當中是不采用這種算法的，在此是為了讓你對增值部分有個更直觀的理解，才這樣舉例的，稅法上正確的算法如下：

應納增值稅稅額=銷項稅額-進項稅額

=1360-871.79

=488.21元

備注：兩種方法算出的結果相差0.01元(488.21-488.20)是購進時6000元為含稅金額化為不含稅時之差，為正常情況，實踐中按防偽稅票上的稅額計算即可)

房產增值稅計稅方法上文就介紹到這，這個是有公式的，應納增值稅稅額=銷項稅額-進項稅額，對于北上廣深來說，滿兩年過戶的免除5%的增值稅，更多稅務實操方面的內容，有疑問的可以來咨詢我么的在線老師哦，它們將會為您安排十年工作經驗的會計答疑老師回答您的疑問！