政府給予拆遷補償房企如何作涉稅處理

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政府給予拆遷補償房企如何作涉稅處理

2010年12月，某房地產企業收到當地政府相關部門給予給企業的拆遷補償款500萬元。近日，該房地產公司咨詢，該筆款項應作為收入處理還是作為沖減拆遷補償支出處理？是否需要繳納營業稅？

房地產企業收到政府給予的拆遷補償款，主要涉及企業所得稅、土地增值稅和營業稅。按照稅法規定，3個稅種對該項補償款的稅收處理是不同的。

企業所得稅處理

在企業所得稅處理方面，政府補償款項屬于財政性資金，視為收入處理不沖減相關成本費用。稅務上要判斷該項政府補助是否屬于不征稅收入，如為不征稅收入，收到當期不計入當期應納稅所得額，但該項收入所形成的成本費用支出也不能稅前扣除。如不屬于不征稅收入，則應在收到當期計入當期應納稅所得額征稅，其支出形成的成本費用也可以按稅法規定稅前扣除。

例如：該房地產企業2010年除政府補助收入外，當期應納稅所得額為1000萬元。如500萬元為不征稅收入(該項收入當年用于管理部門的管理費用為300萬元)，則2010年應納稅所得額仍為1300萬元(1000+300)。如500萬元不屬于不征稅收入，則應將500萬元納入當期應納稅所得額，其費用支出300萬元也允許稅前扣除，則該房地產企業2010年應納稅所得額為1500萬元(1000+500)。

土地增值稅處理

在土地增值稅的處理上，該項500萬元拆遷補償收入應該是沖減拆遷補償支出，而不是單獨作為企業的營業外收入處理。也就是說，該項收入不作為土地增值稅征稅收入，但是要沖減開發成本中的補償支出，從而減少計算土地增值稅時的扣除項目金額。

關于上述土地增值稅的處理問題，《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規定，計算增值額的扣除項目，具體為：開發土地和新建房及配套設施的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。文件對土地征用及拆遷補償費項目范圍明確為：包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出，安置動遷用房支出等。房地產企業拆遷補償費用全部支出雖然可以作為開發成本，但稅法規定的是“凈支出”，也就是全部補償支出減除拆遷過程中的各種收入后的實際凈支出，因此，政府給予企業的拆遷補償款應從企業實際發生的拆遷補償支出中扣除。

例如：該房地產企業開發某項目時，購置土地使用權后，實際發生的拆遷補償支出2000萬元，但收到政府拆遷補償補助500萬元，則在計算土地增值稅時，構成開發成本扣除項目的拆遷補償凈支出為1500萬元，而不是2000萬元。同樣，500萬元補助收入不作為計算土地增值稅的項目收入。

營業稅處理

拆遷補償收入是否繳納營業稅，要視不同情況處理。如果房地產企業征地后自行負責拆遷，而不是受政府委托，其取得的政府補助收入，不屬于營業稅應稅收入，不需要繳納營業稅。如果企業是受政府或其相關部門委托進行拆遷，其取得的拆遷補償收入，則屬于營業稅中的“服務業----代理業”收入，應就其代理差額收入繳納營業稅。

關于上述營業稅處理政策問題，《國家稅務總局關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業稅問題的通知》(國稅函[2009]520號)第二條規定，納稅人受托進行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的過程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入應按照“建筑業”稅目繳納營業稅；其代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的行為屬于“服務業----代理業”行為，應以提供代理勞務取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補償費后的余額為營業額計算繳納營業稅。

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