銷售傭金稅前扣除的規定（房企銷售傭金如何稅前扣除？）

　　房企銷售傭金如何稅前扣除?

　　銷售傭金是指企業在銷售業務發生時支付給中介機構(中間人)的報酬，是與銷售業績和合同金額直接掛鉤的一筆費用，不包括本企業的職工。

　　一、銷售傭金扣除的限額規定

　　房地產企業委托銷售企業售房，對其支付給銷售企業的傭金或手續費支出，不超過以下規定計算限額以內的部分，準予扣除。超過部分，不得扣除。

　　(一)委托境內銷售機構

　　根據《財政部 國家稅務總局關于企業手續費及傭金支出稅前扣除政策的通知》(財稅[2009]29號)第一條規定：企業與具有合法經營資格中介服務機構或個人(不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人等)所簽訂服務協議或合同確認的收入金額的5%計算限額。

　　(二)委托境外銷售機構

　　根據國家稅務總局關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知(國稅發[2009]31號)第二十條規定：企業委托境外機構銷售開發產品的，其支付境外機構的銷售費用(含傭金或手續費)不超過委托銷售收入10%的部分，準予據實扣除。

　　案例：甲房地產企業2021年取得預售房款1億元，委托A銷售公司銷售住宅項目，共支付了銷售傭金300萬元;委托B銷售公司銷售商業項目，共支付銷售傭金250萬元。請問甲公司支付得550萬元銷售傭金在企業所得稅前如何扣除?

　　案例分析：根據財稅[2009]29號規定，甲企業21年可扣除銷售傭金限額為500萬元(10000*5%=500萬)，但甲企業2021年共計發生銷售傭金為550萬元(300+250=550萬)，所以甲企業在2021年企業所得稅前只能扣除500萬元，剩余50萬也不能結轉以后年度扣除。

　　二、預售階段銷售傭金得兩種扣除方式

　　(一)未執行新收入準則

　　銷售傭金在新收入準則施行之前企業賬務處理都是計入到銷售費用當中，既然都已計入到了當年的利潤表當中，所以在企業所得稅匯算清繳時，根據限額標準在納稅調整表中做納稅調整就可以。

　　(二)已執行新收入準則

　　執行企業會計準則的非上市企業，自2021年1月1日起開始施行新收入準則。執行新收入準則后，銷售傭金計入“合同取得成本”科目，未計入當期損益，也就是說銷售傭金不在利潤表中體現，也無法影響企業利潤。那么對于執行新準則的企業對于銷售傭金支出又該如何在所得稅前進行扣除呢?

　　實務操作中大致會分為兩種情況去處理：

　　1、預售階段發生地銷售傭金不在費用發生年度，企業所得稅前做扣除，而是等到銷售收入滿足確認條件后，再進行扣除。

　　2、預售階段直接在企業所得稅前做扣除，但由于該項費用并未計入當期損益，所以需要采用納稅調減的方式實現企業所得稅前扣除。后期達到收入確認條件后在賬面進行分攤時，即從合同取得成本分攤至銷售費用時，還需要在匯算清繳時再做納稅調增。

　　對于以上兩種方式，可能大部分企業都會傾向于第二種方式，因為第一種方式就意味著當年發生的銷售傭金沒辦法在當年預繳企業所得稅時做扣除，企業會提前多繳稅，會增加房企在預售階段的稅負壓力，也會對企業資金產生影響。

　　三、新準則下銷售傭金會計處理

　　企業為取得合同發生的增量成本預期能夠收回的，應當作為合同取得成本確認為一項資產。增量成本，是指企業不取得合同就不會發生的成本，如銷售傭金等。為簡化實務操作，資產攤銷期限不超過一年的，可以在發生時計入當期損益。

　　(一)甲房地產企業委托A銷售公司銷售樓盤，支付銷售傭金300萬元，取得A公司開具6%專用發票，房屋交付周期為2年。

　　借：合同取得成本——銷售傭金 283.02

　　借：應交稅費——應交增值稅(進項稅額) 16.98

　　貸：銀行存款等 300

　　2年后交付確認銷售房屋收入：

　　借：銷售費用——銷售傭金 283.02

　　貸：合同取得成本——銷售傭金 283.02

　　(二)甲房地產企業委托A銷售公司銷售樓盤，支付銷售傭金300萬元，取得A公司開具6%專用發票，房屋交付周期為1年。

　　借：銷售費用——銷售傭金 283.02

　　應交稅費——應交增值稅(進項稅額) 16.98

　　貸：銀行存款等 300

　　來源：德居正財稅咨詢 作者：姚三貴

房地產企業銷售傭金如何稅前扣除

　　根據新收入準則財會[2017]22號《財政部關于修訂印發<企業會計準則第14號——收入>的通知》第二十八條規定，企業為取得合同發生的增量成本預期能夠收回的，應當作為合同取得成本確認為一項資產;但是，該資產攤銷期限不超過一年的，可以在發生時計入當期損益。增量成本，是指企業不取得合同就不會發生的成本。按照新收入準則確認要求，銷售傭金預計超過1年才能收回預期收益(確認收入)的，計入合同成本，攤銷原則要求采用與該資產相關的商品收入確認相同的基礎進行攤銷。實質新會計準則不認為這是期間費用。

　　對于房地產開發企業而言，執行新收入準則以前，對于發生的銷售傭金均列入期間費用，只要不超過合同收入的5%，均可當年扣除。即不與收入掛鉤。扣除比例是按“合同收入”的5%，而不是按照當期確認的銷售收入(一般傭金不會超過5%)，因此，在發生的當期就可以稅前扣除。但新會計準則按照“收入成本費用配比原則”和“權責發生制原則”，對與屬于與銷售收入直接相關的銷售傭金，采取與收入同比例攤銷方式。對執行新會計準則的企業，發生的銷售傭金應當如何稅前扣除?

　　首先，根據 《國家稅務總局關于企業所得稅應納稅所得額若干稅務處理問題的公告》(國家稅務總局公告2012年第15號)第八條規定：“根據《企業所得稅法》第二十一條規定，對企業依據財務會計制度規定，并實際在財務會計處理上已確認的支出，凡沒有超過《企業所得稅法》和有關稅收法規規定的稅前扣除范圍和標準的，可按企業實際會計處理確認的支出，在企業所得稅前扣除，計算其應納稅所得額?！痹跁嬌箱N售傭金計入“合同取得成本”作為一項資產處理，傭金支付時并未“實際在財務會計處理上已確認的支出”，并且會計確認的支出沒有超過企業所得稅稅前扣除的標準和范圍，因此，按照會計確認的支出金額稅前扣除。

　　其次，根據《財政部 國家稅務總局關于企業手續費及傭金支出稅前扣除政策的通知》(財稅〔2009〕29號)規定：企業發生與生產經營有關的手續費及傭金支出，企業已計入固定資產、無形資產等相關資產的手續費及傭金支出，應當通過折舊、攤銷等方式分期扣除，不得在發生當期直接扣除。 既然新會計準則已將銷售傭金確認為一項資產，相應按照攤銷方式予以稅前扣除。

　　來源：中匯武漢稅務師事務所十堰所 作者：張國永

房地產企業支付給銷售企業的傭金或手續費稅前扣除有何限制？

　　問：房地產企業支付給銷售企業的傭金或手續費，稅前扣除有何限制？

　　答：房地產企業委托銷售企業售房，對其支付給銷售企業的傭金或手續費稅務相關規定如下：

　?。ㄒ唬└鶕敦斦?、國家稅務總局關于企業手續費及傭金支出稅前扣除政策的通知》（財稅[2009]29號）第一條規定：企業發生與生產經營有關的手續費及傭金支出，不超過以下規定計算限額以內的部分，準予扣除。超過部分，不得扣除。

1、保險企業：財產保險企業按當年全部保費收入扣除退保金等后余額的15%（含本數，下同）計算限額。人身保險企業按當年全部保費收入扣除退保金等后余額的10%計算限額。

2、其他企業：按與具有合法經營資格中介服務機構或個人（不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人等）所簽訂服務協議或合同確認的收入金額的5%計算限額。

　?。ǘ└鶕斗康禺a開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）第二十條規定：企業委托境外機構銷售開發產品的，其支付境外機構的銷售費用（含傭金或手續費）不超過委托銷售收入10%的部分，準予據實扣除。