房地產開發企業財務報表涉稅分析

房地產開發企業財務報表涉稅分析，如果不太了解沒有關系，本文數豆子搜集整理了相關信息，請大家參考。

房地產開發企業財務報表涉稅分析

（一）大量預收賬款導致短期負債劇增，影響了對企業償債能力的判斷。大多數房地產開發企業都是以定金或首付款等形式預收部分房款，在預收賬款科目核算。由于房地產企業從項目的立項、施工、驗收到正式銷售開發產品需要較長的時間周期，導致預收賬款長期掛賬，形成了企業名義上的長期負債，進而造成資產負債率較高，影響了對企業償債能力的判斷。

（二）房地產企業利潤數據的片面性，影響了對企業盈利能力的判斷。 房地產企業為了持續發展往往會儲備大量的土地，由此形成的土地成本按購置時實際支付的價款入賬，未包含貨幣時間價值和土地增值部分。特別是近年來，房地產企業憑借其資金、品牌、政府扶持，以協議出讓的方式取得了大量廉價的土地，其實際地價已經是賬面成本的數倍，這時財務報表顯示的企業資產嚴重失實，影響報表使用者對企業盈利能力的判斷。

（三）期間費用全部計入當期損益，影響了對企業經營成果的判斷。按現行房地產開發企業會計制度規定，企業在開發經營過程中發生的管理費用、財務費用和營業費用作為期間費用，直接計入當期損益。房地產企業在項目尚未竣工驗收決算、大量預收賬款未轉銷售收入前將出現巨額虧損，特別是對于連續開發和滾動開發的企業，很難通過財務報表分析出企業真實的盈利水平，勢必影響到對企業經營情況的真實反映和主觀判斷。使主管稅務機關掌握的信息與實際情況產生差異，造成稅源監控失靈。

（四）開發成本準確計量和分攤難度較大，影響了對企業真實資產總量的判斷。一般來說，房地產項目開發周期長、時間跨度大，加之不確定、不可比等復雜因素的存在，開發成本準確計量和分攤難度較大，直接影響到企業會計利潤的核算和企業所得稅的征管。如：有些企業開發項目雖已完工，但由于資金緊張不能按期支付給施工配套單位工程款，使得很多應及時進入開發成本核算的成本費用未能及時列支，開發成本也就不能及時轉為開發產品，導致企業的開發產品賬面數與實際數有較大出入。

如何對房地產企業財務報表進行稅收風險解析？

1、貨幣資金科目分析。貨幣資金包括庫存現金、備用金、各種銀行存款和在途資金等，如期末余額較大，則要與企業所得稅申報的預計利潤結合進行分析，可能存在貨幣資金的增加額乘以預計毛利率小于當期申報的預計利潤的現象，要對企業的預收賬款科目進行核實，是否存在收取預售房款未通過“預收賬款”科目記賬，少申報預計利潤；如期末余額較小，要分析是否可能存在貨幣資金不入賬的情況。

2、應收賬款科目分析。房地產企業應收賬款科目一般余額比較小，如期末應收賬款明細科目期末余額為貸方余額，則應重點分析，防止企業將收到的預收款放在應收賬款科目，而不放在預收賬款科目，需要通過分析相應銷售合同約定的付款方式、付款期限等分析判別真假，是否存在逃避預交企業所得稅行為。應收賬款中很可能有關聯交易形成的應收款，關聯交易定價的合理性、關聯交易的真實性應重點關注。

3、其它應收款科目分析。一般來說，此科目期末金額不大，應認真分析明細。如發現期末余額較大及本期業務發生頻繁和發生額較大的往來，要審核業務發生的時間、往來的性質以及是彼此間是否屬于關聯企業，要防止部分資金寬裕的房地產企業將閑散資金無償對外拆借給其關聯企業，計入其它應收款， 以達到少交稅或不交稅的目的。

4、預付帳款科目分析。通常此科目期末金額不大。企業采購慣例是采購時不付清貨款，對方就不開具發票，但有時可能原材料已經收到并投入使用，暫估入賬， 費用已發生，計提入帳，但成本費用(發票在匯繳清算還末到)不允許稅前扣除。如果在預付帳款中出現反常，貸款企業無故存在大量預付帳款，一定要非常警惕。

5、存貨科目分析。此科目主要反映期末完工開發產品和期末未完工開發產品的情況。期末完工產品的余額一般是與預收賬款科目有對應關系的，存貨金額應當與預收賬款金額保持一定比例的正相關關系。如果遠小于預收賬款期末金額，則有可能存在收入成本費用不配比的現象，存在前期多結轉銷售成本的可能。這時要分析企業開發產品總成本、單位面積的開發成本等計算方法和分攤依據，是否將土地出讓金、前期工程配套費等一次性計入前期成本。有的房地產公司結轉銷售成本時，不按稅務規定的成本結轉方法進行結轉而是按成片開發的綜合毛利率進行結轉，就可能出現門面房在前期銷售時多結轉了成本；如果期末存貨金額遠大于預收賬款期末金額，則有可能存在預收款項不通過預收賬款科目核算，而通過其他科目核算的可能。同時在審核存貨科目時，還應注意將完工開發產品的貸方與主營業務成本的借方進行比對，兩者應當相等，如大于則有可能存在將開發產品用于抵債、贈送等未視同銷售的情況。

6、固定資產科目分析。一般情況下房地產公司的固定資產賬面數，相對于企業的注冊資本、開發規模來說，金額不會很大。如金額較大，應當分析其具體明細和用途。有些開發時間長的房地產公司也可能有辦公用房如售樓處和樣品房等，但按照稅收規定，建設售樓處時其成本必須單獨核算，否則應當視為開發產品而不作為固定資產來處理。同時我們還要關注固定資產的使用情況，如：企業將自有房屋免費給關聯企業使用未視同銷售。

7、投資性房地產科目分析。所謂投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產主要包括：已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。

8、短期借款科目分析。絕大多數房地產企業由于投入資金量大，一般都有銀行借款。對于短期借款科目的審核應重點圍繞兩個方面：一是企業是否有將預收款以借款的名義記入短期借款科目，逃避預交企業所得稅。二是對于金額比較大的借款，要認真分析借款的金額和付息方式。特別是向個人或非金融單位的借款，更要認真審核其借款合同的真假。對于由于借款利率超過基準利率而列支的利息，應不允許稅前列支。要認真分析企業與借款方是否有存在關聯關系，企業從其關聯方接受的債權性投資與權益性投資的比例超過規定的標準而發生的利息支出，不得在計算企業所得稅時扣除。

9、其它應付款科目分析。一般來說，此科目期末金額不大，此科目如期末金額較大，應認真分析明細。一是看其它應付款是否核算關聯企業之間的往來，部分房產企業將向關聯企業的借款放在此科目里并計提利息在稅前列支。需要審查企業從其關聯方接受的債權性投資與權益性投資的比例超過規定的標準，計提利息的利率是否超過同期銀行貸款利率。二是看其它應付款是否核算代其它部門收取的稅費。如果屬于房價的組成部分及由房地產公司領取的收據自己開具，則此部分需確認為收入。三是需要分析其它應付款是否存在長期應付未付的情況，由于業務虛假，相關應付的款項自然是長期掛賬。

10、預收賬款科目分析。此科目是房地產行業最為敏感的涉稅科目。需要與存貨、主營業務收入、主營業務稅金及附加、應交企業所得稅等科目一起綜合分析。這幾個會計科目之間都有一定的對應關系。在分析中，一是要通過預收賬款明細賬以及相應的購房合同上注明的付款方式，分析判別主營業務收入應當確認的時間。二是要將資產負債表預收賬款科目數據與企業申報表數據進行比對，分析收到的預收款是否及時足額預交了企業所得稅。具體方法是將資產負債表預收賬款科目本期增加額乘以預計計稅毛利率后的金額，與企業申報表中預收賬款納稅調增金額減去預收賬款納稅調減金額后的余額進行比對，兩者金額應該一致。

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