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注冊會計師《經濟法》預習知識點：第三章抵押物的出租

抵押物的出租

(提供抵押物的出租)抵押權設定之后，由于抵押物仍歸抵押人占有，因此抵押人有權將抵押物出租。

當同一物上既存在抵押權又存在租賃關系時，如同買賣不破租賃，我國物權法律制度亦確立了抵押不破租賃的規則，即在后抵押不破在先租賃。

應區分兩種情況：

1、訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響，抵押權實現后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效。

2、抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。

抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;

如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。

【解釋】

(1)先抵押后出租的，抵押權優先;

(2)先出租后抵押的，租賃合同優先。

出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。只有在房屋租賃中承租人才享有優先購買權，對于其他標的的租賃，并不適用優先購買權。

出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權的情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持;但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

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