土地增值稅計算方法怎么算？

　　土地增值稅計算方法怎么算？
　?。ㄒ唬┰鲋刀惗愵~：《條例》第三條：土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和本條例第七條規定的稅率計算征收。
　　增值稅稅額＝增值額×增值稅稅率―扣除項目金額×扣除系數
　　（二）增值額：《條例》第四條：納稅人轉讓房地產所取得的收入減除本條例第六條規定扣除項目金額后的余額，為增值額。
　　增值額＝銷售收入―扣除項目金額
　?。ㄈ╀N售收入：《條例》第五條：納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
　　《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）
　　土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。
　　1、一般銷售收入：
　?。?）一般銷售收入的概念：
　　《細則》第五條：條例所稱收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。
　　2、非直接銷售收入及自用：
　　國稅發[2006]187號。
　　（1）將開發產品用于：職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位或個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產。
　　按下列方法確認收入：A、按本企業同年在同地區銷售同類房屋的平均價計算；B、按當地同年同類房屋平均銷售價計算。
　?。?）將開發產品用于自用或出租：產權未轉移，不征土地增值稅，相應成本費用稅金不得扣除。
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　　扣除項目金額的計算方法：（《條例》第六條）
　　扣除項目金額＝土地款＋開發成本＋開發費用＋稅金＋其他扣除項目
　　1、土地成本：
　?。?）《細則》第七條：
　　取得土地使用權所支付的金額，包括地價款、按國家規定繳納的有關費用。
　　（2）《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）：
　?、俜康禺a開發企業逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除。
　　②房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統一規定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。
　　2、開發成本：
　?。?）《細則》第七條:
　　成本包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費、開發間接費用。
　?。?）《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）：
　　①房地產開發企業在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業一定比例的工程款，作為開發項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，，按發票所載金額予以扣除；未開具發票的，扣留的質保金不得計算扣除。
　　②關于拆遷安置土地增值稅計算問題
　　A、房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第三條第（一）款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。
　　B、開發企業采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發建造的，房屋價值按國稅發[2006]187號第三條第（一）款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。
　　C、貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。
　　3、開發土地、新建房屋及配套設施的費用；
　　《細則》第七條：
　　費用包括：管理費用、銷售費用、財務費用。
　　財務費用中的利息支出：凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同期同類貸款利率計算的金額；其他費用（管理費用、財務費用），按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。凡不能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和10%以內計算扣除。
　　（2）《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）：
　?、俜康禺a開發費用的扣除問題
　　A、財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%以內計算扣除。
　　B、凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除。
　　全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。
　　上述具體適用的比例按省級人民政府此前規定的比例執行。
　　C、房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。
　　D、土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。
　　財稅字[1995]48號：
　　利息的扣除按以下方法計算：（1）利息的上浮幅度按國家的有關規定執行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；（2）對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。