房地產企業增值稅計算繳納分錄

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房地產企業增值稅計算繳納分錄

答：全面營改增后，銷售不動產、不動產租賃、銷售建筑服務，特定條件下需要預繳增值稅。如：一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務，適用一般計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照2％的預征率在建筑服務發生地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報；再如：房地產開發企業一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時，按照3%的預征率預繳增值稅。

案例分析

案例：假定A房地產開發公司甲項目（老項目、一般計稅）于2016年6月1日采用預收款方式銷售住房一套，收取款項111萬元，6月份期末由“應交稅費-應交增值稅”結轉至“應交稅費-未交增值稅”的金額為7萬元（應交稅費與增值稅有關的科目設置如附表，暫不考慮其他業務）。根據《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號）相關規定，A房地產開發公司應在7月份申報期內，向項目所在地主管國稅機關預繳增值稅3萬元（111÷1。11×3%）。如果企業不計提應預繳的稅款，直接在7月份繳納：

借：應交稅費-預繳增值稅 3

貸：銀行存款 3

這樣做，會有兩個小麻煩，一是在七月申報期內需要重新梳理、核對六月份預收房款的情況，然后計算并繳納應預繳的增值稅；二是在七月份繳納六月應納稅款時，需要一并做這樣的會計處理才行：

借：應交稅費-未交增值稅 7

貸：應交稅費-預繳增值稅 3

銀行存款 4

如果不做上述會計處理，直接按七月份“應交稅費-未交增值稅”的期初余額申報繳納增值稅，會使預繳的增值稅沒能抵減應繳納的增值稅。

出現這兩個麻煩，是因為在發生預繳義務時，未做預繳稅款的“計提”處理。根據預繳增值稅的規定，發生納稅義務（如銷售建筑服務）或收到預收款（如預售房屋）時，納稅人負有預繳稅款的義務，此時，應確認為企業的一項負債，通過“應交稅費——預繳增值稅”核算，由于該負債可以抵減未來應納增值稅款，所以，同時應當將其確認為一項資產，通過“應交稅費——未交增值稅”來核算。于是，上面的案例中，在收到預收款111萬元的當月（6月份），應進行這樣的會計處理：

借：應交稅費——未交增值稅 3（確認為資產）

貸：應交稅費——預繳增值稅 3（確認為負債）

這樣的會計處理后，6月份期末，“應交稅費——未交增值稅”的余額是貸方4萬元（7-3），“應交稅費——預繳增值稅”余額是貸方3萬元。這樣，在七月申報期內，無須核對上月預收房款情況，只需根據七月份期初“應交稅費——未交增值稅”、“應交稅費——預繳增值稅”余額情況，在申報期內繳納稅款即可：

借：應交稅費——預繳增值稅  3

應交稅費——未交增值稅  4

貸：銀行存款 7

應預繳的稅款做計提的會計處理，還有一個好處是:提醒納稅人按期預繳增值稅。不按規定預繳增值稅，后果也很嚴重。國家稅務總局公告2016年第18號第二十八條規定，房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目，未按本辦法規定預繳或繳納稅款的，由主管國稅機關按照《稅收征收管理法》及相關規定進行處理。因此，納稅人未按規定預繳增值稅，稅務機關會處以少繳稅款50%到五倍的罰款。如果沒有少繳，但未按期預繳，則要自滯納之日起按日加收萬分之五的滯納金。

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