哪些不屬于開發間接費用

大家都知道房地產企業開發成本中開發間接費用在理論層面的定義，但在實務操作中很多財務還是一股腦的將所有不可界定的費用都放到其中，這當然不合理。今天小編就從實務的角度上給大家分享哪些費用不可以入開發間接費用？

一、維修費

很多房地產企業拿到項目用地后會選擇分期開發、分期銷售，如A房企共計劃開發三期房盤，2016年一期房盤已交付，2018年二期房盤已交付，2020年10月開盤出售三期房盤。在三期房盤的建造交付過程中，一二期因年限已久（已過保質期）房屋、配套等出現需要維修的情況，為了維護房企聲譽保證三期房產順利出售和交付，因此選擇承擔一二期房屋的維修責任，并將這些維修支出列入至開發間接費用——維修費。

分析上述案例，已交付房產的維修費從本質上已經不屬于房企的維修范疇了，移交后房產的所有權已經完全轉移。如房產出現需要維修的情況，應由物業公司以業主繳納的大修基金進行修理修繕，不應由房企承擔，更不應記入開發間費用中享受土地增值稅加計扣除。

二、中介服務費

在房企的開發經營過程中，不可避免的會有很多中介機構的介入，比如造價咨詢、財稅咨詢、獵頭服務、經紀代理服務等，這一系列的中介服務費到底是在開發間接費中列支，還是在期間費用中列支，一直是企業財務人員比較頭疼的地方。在《國稅發〔2009〕31號》文件中，針對開發間接費用的入賬有明確的指示——“是為其他直接管理和組織開發項目所發生的費用”。如工程項目的招聘費，財稅咨詢服務，在嚴格意義上并不屬于直接作用于項目上的，因此需要記入期間費用中。

三、公務用車費用

常見的公務用車費用一般可以從大方向上分為兩種，一是車輛屬于企業自有車輛；二是車輛屬于員工自有車輛，企業與員工簽訂了車輛租賃協議。

如車輛是企業的自有車輛且專屬于工程部，日常生產經營過程中因項目需要而使用，那么與該車輛相關的加油費、過路費等支出可以計入開發間接費用。

如車輛屬于員工自有車輛，企業與員工簽訂了私車公用的租賃合同，如發生與項目直接相關的用車費用，可列支在開發間接費用中。值得注意的是，私車公用情形下的車輛保險費、車船使用稅等支出不可作為費用入賬。

四、樣板房裝修

樣板房的裝修需要分為硬裝和軟裝兩方面考慮。

小編認為，硬裝根據樣板房是否在紅線內又有不同的入賬方法，如樣板房在紅線內建筑主體中且后續進行售賣，需要記入建筑安裝成本中；如樣板房在紅線外或建筑主體外的臨時建筑物，應計入銷售費用中。軟裝（如可移動裝飾物、家電、家具等）不區分是否在紅線內，不可記入開發成本中，需要記入銷售費用。

但各省對該硬裝、軟裝支出的列支有不同觀點，實務操作中還需結合當地主管稅務的要求。

綜上所述，開發間接費用的入賬需要仔細甄辨，財務人員不可模糊對待，否則在后續的土地增值稅清算時會存在無法抵扣的風險。