房地產業營改增的區分情形分析

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房地產業營改增的區分情形分析

國家稅務總局以公告形式連續發布了多個文件，針對納稅人進行不動產轉讓或經營租賃、房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目等具體問題進行了明確，房地產業完全可以實現“稅負只減不增”的目標。但由于房地產業在征收營業稅時區分了不同情形，不同情形在進行營改增轉換時，對應著不同做法，對此需要逐類分析，分而治之。

現有營業稅在房地產業征收上有三種情形：一是除個人銷售住房外，納稅人銷售或轉讓其購置或抵債所得的不動產，以“其取得的全部價款和價外費用減去不動產的購置原價或抵債時該項不動產作價后的余額”為計稅營業額，即差額征稅。二是個人銷售住房，從2016年2月22日起，將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業稅；購買不足2年的，全額征稅。三是納稅人銷售自行開發的不動產，全額征稅。由此看來，不同納稅人在房地產業的營業稅稅負并不相同，營改增后納稅人的稅負變動情況也不一而足，現舉例說明。

例1：某貿易公司2016年6月以500萬元銷售當年5月以400萬元購入的房產，支付中介費用10萬元，均取得增值稅專用發票，如征營業稅，稅額=（500-400）×5%=5萬元。如征增值稅，銷項稅額=500×11%÷（1+11%）=49.5萬元，因現在“將所有企業新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍”，則可抵扣進項稅額=（400+10）×11%÷（1+11%）=40.6萬元，則應納增值稅額=49.5-40.6=8.9萬元，高于原征收的營業稅。由于此類行為原即實行差額征稅，且營業稅稅率低于增值稅，營改增后，建議實行專項稅收優惠。

例2：營改增后個人住房銷售將新增兩大問題。一是現行營業稅優惠政策的處理，建議移植，即對購買滿2年及以上的個人住房轉讓免征增值稅。二是保持征稅范圍稅負只減不增。假設房產售價為X，房產原購價為Y，在不考慮中介費用等情況下，要使營改增后稅負相等，則X×5%=X×11%÷（1+11%）- Y×11%÷（1+11%），Y=0.495X。即，只要Y高于0.495X，就能達到稅負只減不增的目標，鑒于房產在2年內增值難以如此快速，保持稅負只減不增較易實現。

例3：對于房地產開發企業，營改增后關鍵是進項稅額的確定。一是進項稅額的計算。全行業營改增后，房地產開發過程中涉及的所有成本，包括原材料、勞務和固定資產等，尤其是開發過程中大量涉及的金融成本是否均能抵扣。 二是抵扣票據。按照現行稅法，進項稅額抵扣須憑增值稅專用發票，而勞務類項目原均使用地稅監制普通發票，且這些勞務成本占大頭。因此，建議對此類行為的稅負實行定目標統算，以降低稅負。