“營改增”后房地產企業增值稅預交問題

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　　“營改增”后房地產企業增值稅預交問題
　   一、增值稅預繳
　　（一）一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率繳納增值稅。應預繳的稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%
　　適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。
　　一般納稅人應在取得預收款的次月申報期向主管稅務機關預交稅款
　?。ǘ╊A收款包括分期取得的預收款（首付款+按揭+尾款）、全款取得的預收款。定金屬于預收款。
　　誠意金、認籌金和訂金不屬于預收款，但是合同成立且用于抵房款時，應當依法預繳或者申報增值稅。
　　部分稅務機關對誠意金等有更加細致的規定。例如，房地產開發企業以訂金、意向金、誠意金、認籌金等各種名目向購房人收入的款項不同時符合下列條件的，均屬于預收款性質，應按規定預繳增值稅；1、收取的款項不超過5萬元（含5萬元）；2、收取的款項從收取之日起3個月內退還給購房人。
　　注：房地產開發企業在收到預收款時，根據《關于全面推開營業稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》（國家稅務總局2016年第23號）附件《商品和服務稅收分類與編碼（試行）》中的分類編碼調整，納稅人應將增值稅稅控開票軟件升級到最新版本（V2.0.11)
　　增加6“未發生銷售行為的不征稅項目”，用于納稅人收取款項但未發生銷售貨物、應稅勞務、服務、無形資產或不動產的情形，下設602“銷售自行開發的房地產項目預收款”
　　使用未發生銷售行為的不征稅項目編碼，發票稅率欄應填不征稅，不得開具增值稅專用發票。
　　二、增值稅預繳的地點
　　房地產開發企業中的一般納稅人銷售房地產老項目，適用一般計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
　　三、其他稅種預繳的規定
　?。ㄒ唬┩恋卦鲋刀愐幎?，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應納稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應納稅收入不含增值稅應納稅額。
　　為了方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產開發企業采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計稅依據；土地增值稅預征的計稅依據=預收款-應預繳增值稅稅款
　　例如，一般納稅人采取一般計稅方法，預收款1000萬，土地增值稅預征率為2%，按照稅法規定，預繳土地增值稅為【1000-1000/（1+11）*3%】*2%=19.46
　　而非1000/（1+11%）*2%=18.02
　?。ǘ┢髽I所得稅規定，企業通過正式簽訂房地產銷售合同或者預售合同所取得的收入，應確認為銷售收入的實現。
 
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