房地產售后回租稅務處理怎么做

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房地產售后回租稅務處理怎么做？

答：售后回租業務，涉及開發商、購房者和商戶。這里側重從開發商的角度，說明售后回租業務的稅務處理。在售后回租業務中，開發商同時以三種身份（售房人、承租人和出租人）出現。國家稅務總局《關于從事房地產開發的外商投資企業售后回租業務所得稅處理問題的批復》（國稅函〔2007〕603號）規定，從事房地產開發經營的外商投資企業以銷售方式轉讓其生產、開發的房屋、建筑物等不動產，又通過租賃方式從買受人回租該資產，企業無論采取何種租賃方式，均應將售后回租業務分解為銷售和租賃兩項業務分別進行稅務處理。企業銷售或轉讓有關不動產所有權的收入與該被轉讓的不動產所有權相關的成本、費用的差額，應作為業務發生當期的損益，計入當期應納稅所得額。企業通過售后回租業務讓渡了以下一項或幾項資產權益或風險的，無論是否辦理該不動產的法律權屬變更（如產權登記或過戶），均應認定企業已轉讓了全部或部分不動產所有權：獲取資產增值收益的權益；承擔發生的各種損害（包括物理損害和貶值）而形成的損失；占有資產的權益；在以后資產存續期內使用資產的權益；處置資產的權益。

按照上述規定，該房地產開發公司應將售后回租業務分解為銷售和租賃兩項業務分別進行稅務處理。作為銷售業務，按“銷售不動產”稅目，將銷售建筑物及其土地附著物時從購買方取得的全部價款和價外費用（含貨幣、貨物或其他經濟利益）作為計稅依據，計算繳納增值稅。另外，在銷售不動產時，如果將價款與折扣額在同一張發票上注明的，以折扣后的價款為營業額；如果將折扣額另開發票的，不論其財務上如何處理，均不得從營業額中減除。這樣做的目的在于堵塞利用價外收費或開具發票分解計稅依據的漏洞。

按照《企業會計準則第21號-租賃》相關規定，承租人應當將租賃開始日租賃資產公允價值與最低租賃付款額現值兩者中較低者與初始直接費用之和作為租入資產的入賬價值，同時考慮以后期間可以抵扣的增值稅額。（可以抵扣增值稅，適用于2016年4月30日前簽訂的有形動產融資性售后回租合同，出租方收取的利息部分可以開具增值稅專用發票，向承租方收取的有形動產價款本金，不得開具增值稅專用發票，可以開具普通發票；2016年5月1日之后的售后回租業務屬于貸款服務，承租方支付的利息部分不得抵扣進項稅，應該計入固定資產入賬價值）。

企業所得稅處理：根據現行企業所得稅法及有關收入確定規定，融資性售后回租業務中，承租人出售資產的行為，不確認為銷售收入，對融資性租賃的資產，仍按承租人出售前原賬面價值作為計稅基礎計提折舊。租賃期間，承租人支付的屬于融資利息的部分，作為企業財務費用在稅前扣除。

因此，在融資租賃期間，每年會計上財務費用中分攤進來的未確認融資費用、成本費用中計提的折舊、分攤的未實現售后租回損益與承租人所得稅上作為財務費用(屬于融資利息部分)扣除金額之間的差異，在相關年度需要作相應的納稅調增或納稅調減。

商業房地產售后回租的涉稅風險有哪些？

1、將不動產“售后回租”與動產“融資租賃”混為一談，引發濫用稅收政策的涉稅風險?！笆酆蠡刈狻奔婢咪N售和融資兩方面特點，是現代企業融資新型方法之一。商業地產促銷模式下的“售后回租”是將房產先出售并辦理過戶手續，同時簽訂租賃協議，此應屬于一般性售后回租，故不能適用《國家稅務總局關于融資性售后回租業務中承租方出售資產行為有關稅收問題的公告》（國家稅務總局公告［2010］第13號）中關于不征收增值稅的規定。

2、偷稅、漏稅的涉稅風險。商業房地產企業在處理“售后回租”業務時，涉及向購房者收取購房款和支付租金兩項經濟業務。有不少企業為簡便處理和促進銷售，將兩項經濟業務合二為一，即用租金抵沖相應的購房款或首付款，無形之中既降低了銷售環節的計稅基礎，又降低了未來租賃環節的計稅基礎。

3、未履行代扣代繳義務的涉稅風險。商業房地產“售后回租”促銷模式下，購房者往往是個人，這些投資者在獲取租金收益的同時需要繳納相應的增值稅及附加、房產稅、個人所得稅等。在購房者個人未能履行自行納稅申報義務的前提下，應由商業房地產企業履行法定的代扣代繳義務。

4、隨意降低計稅基礎的涉稅風險。“售后回租”的租金回報水平一般是以投資者購買的房產總價作為計算基礎，再乘以相應的租金回報率，以此得出相應的年租金金額或月租金金額。在實際操作中，有些房地產開發商可能會故意壓低售價，一方面降低房地產銷售環節的計稅基礎，另一方面在未來少付投資者租金，從而降低房地產開發商的“三大稅”。

房地產售后回租稅務處理怎么做？小編為大家梳理的上文中已經做了全面的介紹，認真學習完上文的財務，相信你對房地產的售后回租又有了新的理解和認識，實務處理中不會的地方還有數豆子的老師在線手把手教你哦。