解讀國稅發[2009]31號文件

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　　為了加強從事房地產開發經營企業的企業所得稅征收管理，規范從事房地產開發經營業務企業的納稅行為，根據《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等有關稅收法律、行政法規的規定，結合房地產開發經營業務的特點，國家稅務總局制定了《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號），對房地產行業的所得稅制度體系進行了充分完善。
 
　　關注一、適用范圍
 
　　國稅發[2009]31號第二條規定，本辦法適用于中國境內從事房地產開發經營業務的企業。這里的企業既包括，內資企業，也包括外商投資企業。對外商投資企業而言，國稅發[2009]31號對其財稅處理的影響很大，需要重點學習與把握。我們中稅網的客戶群中不少臺灣同胞投資企業，如果涉及房地產業務應當及時關注我網對新31號文的釋義和解讀。任何一個企業，只要其從事了房地產開發經營業務，就要受到國稅發[2009]31號的約束。房地產開發經營業務包括土地的開發，建造、銷售住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品。
 
　　關注二、開發產品完工條件
 
　　國稅發[2009]31號第三條規定，除土地開發之外，其他開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：（一）開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。（二）開發產品已開始投入使用。（三）開發產品已取得了初始產權證明。沿用我們過去的理解，以上三個條件如果同時滿足，以最早的一個為準。不過國稅發[2009]31號第三條依然存在缺陷，就是沒有規定土地開發的完工條件。如果有關企業開發土地再行轉讓，只能比照一般貨物銷售或者財產轉讓進行所得稅處理。
 
　　國稅發[2009]31號第四條規定，企業出現《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規定的情形，稅務機關可對其以往應繳的企業所得稅按核定征收方式進行征收管理，并逐步規范，同時按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規的規定進行處理，但不得事先確定企業的所得稅按核定征收方式進行征收、管理。這意味著我國不少地區對房地產行業硬性規定必須實行核定征收的錯誤政策必須得到糾正。最近，某地國稅機關就電話通知某些企業，如果預計2009年所得發生虧損，必須實行核定征收，而不是查賬征收，顯然是不符合法理的。
 
　　關注三、收入的處理范圍
 
　　國稅發[2009]31號第五條規定，開發產品銷售收入的范圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益。企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發產品價內或由企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入；未納入開發產品價內并由企業之外的其他收取部門、單位開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理。其實代收代繳費用是否納入收入管理，對企業所得稅不會造成本質影響。
 
　　中稅網財稅專家王駿提醒有關納稅人還是需要對代收代繳款項開票流程進行必要籌劃，畢竟開票還要涉及營業稅、城建稅、教育費附加和土地增值稅。
 
　　關注四、收入確認時點
 
　　國稅發[2009]31號沿用了老31號文的收入確認時點規定，對房地產行業收入確認時點提出了下列特殊要求：
 
　　*9、采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）之日，確認收入的實現。和一般企業商品銷售幾乎一致。
 
　　第二、采取分期收款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。付款方提前付款則實際付款日確認收入，已經突破了企業所得稅法實施條例的規定，事實上實施條例第23條根本沒有任何允許財政部、國家稅務總局對分期收款業務進行特殊規定的授權，其合理性還需要進一步論證。
 
　　第三、采取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。這是實踐中最規范存在的收入確認模式。
 
　　第四、采取委托方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現：
 
　　1.采取支付手續費方式委托銷售開發產品的，應按銷售合同或協議中約定的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。
 
　　2.采取視同買斷方式委托銷售開發產品的，屬于企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。
 
　　3.采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發產品的，屬于由企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現，企業按規定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協議約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規定取得的分成額于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。
 
　　4.采取包銷方式委托銷售開發產品的，包銷期內可根據包銷合同的有關約定，參照上述1至3項規定確認收入的實現；包銷期滿后尚未出售的開發產品，企業應根據包銷合同或協議約定的價款和付款方式確認收入的實現。
 
　　關注五、開發產品轉固定資產不再視同銷售
 
　　國稅發[2009]31號第七條規定，企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。確認收入（或利潤）的方法和順序為：（一）按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；（二）由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定；（三）按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。
 
　　不難看出，開發出品轉作固定資產已經不再按照視同銷售處理，企業需要密切關注，避免給自身增加不必要的納稅負擔。
 
　　關注六、計稅毛利率下調
 
　　國稅發[2009]31號第八條規定，企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規定進行確定：
 
　　開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低于15%，此前的規定是20%.
 
　　開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于10%，此前的規定是15%.
 
　　開發項目位于其他地區的，不得低于5%，此前的規定是10%.
 
　　屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%，和以前的規定沒有差異，但是需要提供有關主管部門的批準文件。
 
　　早在2006年3月20日，國家稅務總局下發了《關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31號）（以下簡稱“31號文件”），將此前規定的“開發產品的預售收入應按不低于15%的預計營業利潤率繳納企業所得稅”調整為，經濟適用房項目預售收入的預計計稅毛利率不得低于3%，非經濟適用房項目按不同區域確定預售收入的預計計稅毛利率，其中，省會城市和計劃單列市的城區和郊區不得低于20%，地及地級市的城區和郊區不得低于15%，其他地區不得低于10%.而且執行這一規定的時間也被追溯到2006年1月1日。對房地產開發企業預收收入征收所得稅，一方面對樓市產生刺激，產生了宏觀調控的效果，另一方面也保證了財政收入，收到了稅務機關的歡迎。
 
　　2008年開始，中國新企業所得稅法正式實施，31號文自行廢止。為避免房地產開發企業項目預售期間產生所得稅政策真空，2008年4月7日，國家稅務總局又公布了《關于房地產開發企業所得稅預繳問題的通知》，對房地產開發企業所得稅預繳政策進行了簡單調整，要求內外資房地產開發企業統一按照規定的預計利潤率分季（或月）計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳，開發產品完工、結算計稅成本后按照實際利潤再行調整。該文件依然延續了31號文規定的利潤率水平，對于非經濟適用房開發項目，位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城區和郊區的，不得低于20%；位于地級市、地區、盟、州城區及郊區的，不得低于15%；位于其他地區的，不得低于10%.經濟適用房開發項目不得低于3%.
 
　　中稅網財稅專家王駿對此做了簡單解釋，假設某個房地產開發企業2008年度房地產期房預售取得預售收入6000萬元，所在地計稅利潤率規定為20%，則其在進行2008年度所得稅匯算清繳期間需要將1200（6000×20%）萬元的預計利潤并入其年度應納稅所得額，課征25%的企業所得稅。房地產開發企業對該政策普遍不滿，關鍵就是很多開發商都埋怨計稅利潤率水平過高。一位房地產專業人士指出，某房地產開發企業從事經濟適用房開發，建設主管部門明確規定經濟適用房開發的利潤率不得高于3%，但是稅收上卻規定計稅利潤率不得低于3%是自相矛盾。08年下半年以來，房地產開發商要求降低計稅利潤率的呼聲一直不斷。
 
　　國稅發[2009]31號對房地產開發企業的所得稅政策做出適度調整，除了企業銷售未完工開發產品屬于經濟適用房、限價房和危改房的，其計稅毛利率不得低于3%，延續以往規定以外，其他未完工開發產品的計稅毛利率按下列規定進行確定：開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低于15%.開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于10%.開發項目位于其他地區的，不得低于5%.商品房開發項目計稅毛利率水平將大幅度下調，房地產開發企業所得稅預繳壓力將大大緩解，這在開發商4月初進行*9季度所得稅申報時就可以得到實現。
 
　　關注七、對預售期間計稅毛利實際征收企業所得稅
 
　　國稅發[2009]31號第九條規定，企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。在年度納稅申報時，企業須出具對該項開發產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料。
 
　　值得提醒納稅人注意的是，總局沒有任何關注毛利差異調整需要稅務師事務所出具鑒證報告的強制規定，這個時候需要關注各地對此做出的具體規定。
 
　　國稅發[2009]31號第十條還規定，企業新建的開發產品在尚未完工或辦理房地產初始登記、取得產權證前，與承租人簽訂租賃預約協議的，自開發產品交付承租人使用之日起，出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現。
 
　　關注八、成本、費用扣除的稅務處理
 
　　企業在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規定區分期間費用和開發產品計稅成本、已銷開發產品計稅成本與未銷開發產品計稅成本。企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅準予當期按規定扣除。開發產品計稅成本的核算應按第四章的規定進行處理。國稅發[2009]31號允許土地增值稅按規定扣除，對納稅人十分有利。
 
　　國稅發[2009]31號第十四條規定，已銷開發產品的計稅成本，按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發產品的計稅成本按下列公式計算確定：
 
　　可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積
 
　　已銷開發產品的計稅成本=已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本
 
　　企業對尚未出售的已完工開發產品和按照有關法律、法規或合同規定對已售開發產品（包括共用部位、共用設施設備）進行日常維護、保養、修理等實際發生的維修費用，準予在當期據實扣除。
 
　　企業將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規定移交給有關部門、單位的，應于移交時扣除。
 
　　關注九、配套設施稅務處理
 
　　國稅發[2009]31號第十七條規定，企業在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規定進行處理：
 
　　（一）屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。
 
　　（二）屬于營利性的，或產權歸企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。
 
　　企業在開發區內建造的郵電通訊、學校、醫療設施應單獨核算成本，其中，由企業與國家有關業務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業務管理部門、單位給予的經濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應調整當期應納稅所得額。
 
　　關注十、擔保金實際損失才可以扣除
 
　　國稅發[2009]31號第十九條規定，企業采取銀行按揭方式銷售開發產品的，凡約定企業為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發產品時向銀行提供的保證金（擔保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發生損失時可據實扣除。至所以允許扣除，是因為實際發生的損失和企業銷售業務緊密聯系，不屬于與生產經營無關的支出。
 
　　國稅發[2009]31號第二十條規定，企業委托境外機構銷售開發產品的，其支付境外機構的銷售費用（含傭金或手續費）不超過委托銷售收入10%的部分，準予據實扣除。該規定意味著對傭金實行限額扣除，而不是全額扣除。但是該規定不適用于支付給境內企業的傭金。
 
　　關注十一、利息支出稅前扣除
 
　　房地產開發企業很關注利息扣除的有關規定。國稅發[2009]31號第二十一條規定，企業的利息支出按以下規定進行處理：
 
　　1、企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，可按企業會計準則的規定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。
 
　　2、企業集團或其成員企業統一向金融機構借款分攤集團內部其他成員企業使用的，借入方凡能出具從金融機構取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業間合理的分攤利息費用，使用借款的企業分攤的合理利息準予在稅前扣除。
 
　　國稅發[2009]31號第二十二條規定，企業因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產損失按有關規定在稅前扣除。第二十三條規定，企業開發產品（以成本對象為計量單位）整體報廢或毀損，其凈損失按有關規定審核確認后準予在稅前扣除。
 
　　由于自產產品轉固定資產不再視同銷售，為避免開發企業利用固定資產折舊避稅，文件第二十四條設置了一個反避稅條款，即：企業開發產品轉為自用的，其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。
 
　　關注十二、計稅成本的核算
 
　　計稅成本是指企業在開發、建造開發產品（包括固定資產，下同）過程中所發生的按照稅收規定進行核算與計量的應歸入某項成本對象的各項費用。計稅成本核算的規定是國稅發[2009]31號的絕對重頭內容，對于納稅人財務會計處理也會產生間接影響。
 
　　成本對象是指為歸集和分配開發產品開發、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。計稅成本對象的確定原則如下：
 
　　（一）可否銷售原則。開發產品能夠對外經營銷售的，應作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關成本攤入能夠對外經營銷售的成本對象。
 
　?。ǘ┓诸悮w集原則。對同一開發地點、竣工時間相近、產品結構類型沒有明顯差異的群體開發的項目，可作為一個成本對象進行核算。
 
　?。ㄈ┕δ軈^分原則。開發項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。
 
　?。ㄋ模┒▋r差異原則。開發產品因其產品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的，應分別作為成本對象進行核算。
 
　?。ㄎ澹┏杀静町愒瓌t。開發產品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。
 
　?。嘁鎱^分原則。開發項目屬于受托代建的或多方合作開發的，應結合上述原則分別劃分成本對象進行核算。
 
　　成本對象由企業在開工之前合理確定，并報主管稅務機關備案。成本對象一經確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應征得主管稅務機關同意。
 
　　關注十三、計稅成本的構成內容
 
　　國稅發[2009]31號規定，開發產品計稅成本支出的內容如下：
 
　　1、土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發使用權（或開發權）而發生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。
 
　　2、前期工程費。指項目開發前期發生的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。
 
　　3、建筑安裝工程費。指開發項目開發過程中發生的各項建筑安裝費用。主要包括開發項目建筑工程費和開發項目安裝工程費等。
 
　　4、基礎設施建設費。指開發項目在開發過程中所發生的各項基礎設施支出，主要包括開發項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林環境工程費。
 
　　5、公共配套設施費：指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。
 
　　6、開發間接費。指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。
 
　　從立法上看，能夠對開發成本六大成本項目的每一個項目都在細節上進行規定，是非常難能可貴的，也有利于納稅人實務操作和減少稅企爭議。
 
　　關注十四、計稅成本核算程序
 
　　企業計稅成本核算的一般程序如下：
 
　　1、對當期實際發生的各項支出，按其性質、經濟用途及發生的地點、時間區進行整理、歸類，并將其區分為應計入成本對象的成本和應在當期稅前扣除的期間費用。同時還應按規定對在有關預提費用和待攤費用進行計量與確認。
 
　　2、對應計入成本對象中的各項實際支出、預提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本，并按規定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。
 
　　3、對期前已完工成本對象應負擔的成本費用按已銷開發產品、未銷開發產品和固定資產進行分配，其中應由已銷開發產品負擔的部分，在當期納稅申報時進行扣除，未銷開發產品應負擔的成本費用待其實際銷售時再予扣除。
 
　　4、對本期已完工成本對象分類為開發產品和固定資產并對其計稅成本進行結算。其中屬于開發產品的，應按可售面積計算其單位工程成本，據此再計算已銷開發產品計稅成本和未銷開發產品計稅成本。對本期已銷開發產品的計稅成本，準予在當期扣除，未銷開發產品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。
 
　　5、對本期未完工和尚未建造的成本對象應當負擔的成本費用，應按分別建立明細臺帳，待開發產品完工后再予結算。
 
　　關注十五、間接成本的分配方法
 
　　企業開發、建造的開發產品應按制造成本法進行計量與核算。其中，應計入開發產品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規定選擇其一：
 
　　（一）占地面積法。
 
　　指按已動工開發成本對象占地面積占開發用地總面積的比例進行分配。一次性開發的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配。分期開發的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內全部成本對象占地總面積的比例進行分配。期內全部成本對象應負擔的占地面積為期內開發用地占地面積減除應由各期成本對象共同負擔的占地面積。
 
　　（二）建筑面積法。
 
　　指按已動工開發成本對象建筑面積占開發用地總建筑面積的比例進行分配。一次性開發的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配。分期開發的，首先按期內成本對象建筑面積占開發用地計劃建筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內成本對象總建筑面積的比例進行分配。
 
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　　指按期內某一成本對象的直接開發成本占期內全部成本對象直接開發成本的比例進行分配。
 
　　（四）預算造價法。
 
　　指按期內某一成本對象預算造價占期內全部成本對象預算造價的比例進行分配。
 
　　企業下列成本應按以下方法進行分配：土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的，應商稅務機關同意。土地開發同時連結房地產開發的，屬于一次性取得土地分期開發房地產的情況，其土地開發成本經商稅務機關同意后可先按土地整體預算成本進行分配，待土地整體開發完畢再行調整。單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發成本，應按建筑面積法進行分配。借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。其他成本項目的分配法由企業自行確定。
 
　　關注十六、非貨幣交易下計稅成本的特殊規定
 
　　國稅發[2009]31號第三十一條規定，企業以非貨幣交易方式取得土地使用權的，應按下列規定確定其成本：
 
　　1、企業、單位以換取開發產品為目的，將土地使用權投資企業的，按下列規定進行處理：換取的開發產品如為該項土地開發、建造的，接受投資的企業在接受土地使用權時暫不確認其成本，待首次分出開發產品時，再按應分出開發產品（包括首次分出的和以后應分出的）的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。換取的開發產品如為其他土地開發、建造的，接受投資的企業在投資交易發生時，按應付出開發產品市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。
 
　　2、企業、單位以股權的形式，將土地使用權投資企業的，接受投資的企業應在投資交易發生時，按該項土地使用權的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的取得成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。
 
　　關注十七、三項預提費用可以扣除
 
　　國稅發[2009]31號第三十二條允許三項預提費用在預提時依法稅前扣除對納稅人比較有利，也在一定程度上突破了以票控稅的機械性規定。除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發生的成本。
 
　　1、出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但*6不得超過合同總金額的10%.
 
　　2、公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。
 
　　3、應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。
 
　　企業單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。
 
　　企業在結算計稅成本時其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據時，再按規定計入計稅成本。
 
　　關注十八、計稅成本核算的終止日
 
　　國稅發[2009]31號第三十五條規定，開發產品完工以后，企業可在完工年度企業所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發產品在完工年度未按規定結算計稅成本，主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本，據此進行納稅調整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定對其進行處理。
 
　　關注十九、特定事項的稅務處理
 
　　企業以本企業為主體聯合其他企業、單位、個人合作或合資開發房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規定進行處理：
 
　　1、凡開發合同或協議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發產品的，企業在首次分配開發產品時，如該項目已經結算計稅成本，其應分配給投資方開發產品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進行相關的稅務處理。
 
　　2、凡開發合同或協議中約定分配項目利潤的，應按以下規定進行處理：企業應將該項目形成的營業利潤額并入當期應納稅所得額統一申報繳納企業所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。投資方取得該項目的營業利潤應視同股息、紅利進行相關的稅務處理。
 
　　企業以換取開發產品為目的，將土地使用權投資其他企業房地產開發項目的，按以下規定進行處理：企業應在首次取得開發產品時，將其分解為轉讓土地使用權和購入開發產品兩項經濟業務進行所得稅處理，并按應從該項目取得的開發產品（包括首次取得的和以后應取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權轉讓所得或損失。
 
　　關注二十、新舊政策銜接
 
　　國稅發[2009]31號第三十八條規定，從事房地產開發經營業務的外商投資企業在2007年12月31日前存有銷售未完工開發產品取得的收入，至該項開發產品完工后，一律按本辦法第九條規定的辦法進行稅務處理。
 
　　國稅發[2009]31號第三十九條規定，本通知自2008年1月1日起執行。該規定意味著納稅企業2008年企業所得稅匯算清繳就必須按照新辦法操作。我們提醒納稅企業將有關08年度的匯算清繳適度推遲到各地將國稅發[2009]31號轉發以后，以便于了解各地對計稅毛利率的具體水平、季度預繳多計算的計稅毛利調整的一些更細致的規定。
 
 
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