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注會考試《稅法》輔導：第八章(5)

(二)對于存量房地產轉讓，可扣除：

1.房屋及建筑物的評估價格。

舊房及建筑的評估價格是指在轉讓已使用的房屋及建筑時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。

重置成本的含義是：對舊房及建筑物，按轉讓時的建材價格及人工費用計算，建造同樣面積、同樣層次、同樣結構、同樣建設標準的新房及建筑物所需花費的成本費用。

評估價格=重置成本價×成新度折扣率

2.取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。

3.轉讓環節繳納的稅金。

【例題3】 某國有企業5月在市區購置一棟辦公樓，支付價款萬元。5月，該企業將辦公樓轉讓，取得收入0萬元，簽訂產權轉移書據。辦公樓經稅務機關認定的重置成本價為12 000萬元，成新率70%.該企業在繳納土地增值稅時計算的增值額為(　)。()

A.400萬元　　 B.萬元　　C.萬元　　D.200萬元

【答案】B

【解析】轉讓舊房及建筑物時，計算土地增值額可以扣除的項目有3項：(1)房屋及建筑物的評估價格=重置成本價×成新度折扣率=0×70%=(萬元);(2)取得土地使用權所支付的地價款和繳納的有關費用，本題沒有涉及;(3)轉讓環節繳納的稅金=(0-)×5%(1+7%+3%)+0×0.05%=115(萬元)。增值額=轉讓收入-扣除項目金額=0--115=(萬元)

P188新增：

1.凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的：

舊房及建筑物的評估價格，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除。

計算扣除項目時“每年”按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計一年;超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

2.對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。

3.對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，地方稅務機關可以實行核定征收。

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