房地產預收款如何填列所得稅申報表

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自2008年1月1日起執行的《國家稅務總局關于印發<房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法>的通知》(國稅發[2009]31號)文件對于房地產企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規定進行確定：

(一)開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低于15%；

(二)開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于10%；

(三)開發項目位于其他地區的，不得低于5%。

因此，如果公司開發項目符合上述情況，計稅毛利率一般不低于5%。按照國稅發[2009]31號文件精神計算，在計稅毛利率小于或等于5%的情況下，預計毛利額會小于預交營業稅金及附加，可能導致企業銷售未完工產品凈納稅調整額為負數。即便如此，由于預售收入一樣符合企業所得稅收入確認條件，理當照常納入年度所得稅匯算清繳。

至于房地產企業未完工取得的預收賬款納稅申報表的填列，當年度取得的預售款合計按照規定的預計利潤率計算預計利潤填入附表3的第52行第3列。符合條件的預售款按照稅收規定分析計算允許扣除的業務招待費、廣告宣傳費，填入附表三第40行第4列。

根據《稅務總局關于發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(稅務總局公告2016年第18號)規定，第十條 一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

第十一條 應預繳稅款按照以下公式計算：

應預繳稅款=預收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%

適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。

第十二條 一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款。

第十四條 一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用一般計稅方法計稅的，應按照《營業稅改征增值稅試點實施辦法》(財稅〔2016〕36號文件印發，以下簡稱《試點實施辦法》)第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

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