租入房產經改造增值財產繳稅嗎

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租入房產經改造增值財產繳稅嗎

企業因生產經營需要，對租入的房產進行裝飾、裝修、改造，根據現行稅法的規定，維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施都應計入房產原值，計征房產稅。那么，對租入房產進行改造支出形成的財產是否繳納房產稅？如何繳納房產稅？

《房產稅暫行條例》第三條規定，房產稅依照房產原值一次減除10%~30%后的余值計算繳納。房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。根據條例第三條的規定，房產稅的計征方法依據使用對象不同可分為自用和他用兩類，自用，依照房產原值一次減除10%~30%后的余值計算繳納；他用，以房產租金收入為房產稅的計稅依據計算繳納。但無論房產的使用對象是誰，根據條例第二條的規定，房產稅由產權所有人繳納。

那么，對以房產原值計征房產稅的計稅對象“房產”如何確認及辨別，財政部、國家稅務總局《關于房產稅和車船使用稅幾個業務問題的解釋與規定》（財稅地字[1987]第003號）規定，“房產”是以房屋形態表現的財產。房屋是指有屋面和圍護結構（有墻或兩邊有柱），能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。獨立于房屋之外的建筑物，不屬于房產。財稅地字[1987]第003號文件特別強調，房產原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。國家稅務總局《關于進一步明確房屋附屬設備和配套設施計征房產稅有關問題的通知》（國稅發[2005]173號）對房屋附屬設備和配套設施計征房產稅有關問題進一步明確，關于房屋附屬設備和配套設施計征房產稅問題，財稅地字[1987]第003號文件第二條已作了明確。隨著社會經濟的發展和房屋功能的完善，又出現了一些新的設備和設施，亟須明確。經研究，現將有關問題通知如下：第一，為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅。第二，對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值；對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換的零配件，更新后不再計入房產原值。

根據以上文件的規定可以看出，以房產原值計征房產稅，無論會計上如何核算，只要符合上述規定而發生的與房屋不可分割的、維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，以房屋為載體，不可隨意移動的原建或改造支出，均應并入房產原值計征房產稅。

改造租入房產而發生的支出的產權性質

產權是指財產的所有權，是經濟所有制關系的法律表現形式，包括財產的所有權、占有權、支配權、使用權、收益權和處置權。根據《中華人民共和國民法通則》第七十一條的規定，財產所有權是指所有人依法對自己的財產享有占有、使用、收益和處分的權利。顯然，甲企業是出租房產的權利人，對出租房產享有上述權利?！?/p>

房產稅的課稅對象是房產，雖然屬財產稅的課稅范疇，但也僅對房產征稅而不能對所有的財產征稅。乙企業對租入房產進行改造而發生的支出所形成的財產是以出租方所擁有的房產為載體而存在的，但對改造方乙企業來說只是改造財產而不是完整的房產。同理，乙企業對改造財產也僅享有財產權而不是房產權。因此，根據稅法規定，乙企業發生的改造支出所形成的財產不是房產稅的課稅對象，乙企業無須對改造支出承擔房產稅納稅義務。

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