房產開發企業成本對象如何確定

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房產開發企業成本對象如何確定？

開發產品能夠對外經營銷售的，要作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經營銷售的，要先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關成本攤入能夠對外經營銷售的成本對象。

分類歸集原則。對同一開發地點、竣工時間相近、產品結構類型沒有明顯差異的群體開發的項目，要作為一個成本對象進行核算。但企業單獨建造的停車場所，應作為成本 對象單獨核算；利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。

功能區分原則。開發項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，要作為獨立的成本對象進行核算。

定價差異原則。開發產品因其產品類型或功能不同而導致其預期售價存在較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。

成本差異原則。開發產品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。

權益區分原則。開發項目屬于受托代建的或多方合作開發的，要結合上述原則分別劃分成本對象進行核算。

需要注意的是，成本對象一般在項目開工之前確定，并報主管稅務機關備案，上述的6項確定原則要靈活掌握，針對具體開發產品的特點確定既便于建設管理，又便于歸集、分配成本費用的成本對象。同時，成本對象一經確定便不得隨意變更，如確需改動的，必須先征得主管稅務機關的同意。

房地產企業如何確定開發產品成本核算對象

房地產企業開發產品成本關乎企業經營成果的準確核算和企業所得稅、土地增值稅的正確繳納。而企業開發產品成本的計算首要的問題就是確定成本核算對象。

一、成本核算對象的定義

會計上，成本核算對象是指為計算產品成本而確定的生產費用歸集和分配的范圍。

稅務上，根據《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發[2009]31號)第二十六條規定，成本對象是指為歸集和分配開發產品開發、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。

從上述概念界定可以看出，會計和稅收政策對于成本對象的定義基本一致。

二、房地產開發產品成本

會計上，《企業產品成本核算制度(試行)》第三條規定，產品成本是指企業在生產產品過程中所發生的材料費用、職工薪酬等，以及不能直接計入而按一定標準分配計入的各種間接費用。它是普遍意義上的產品成本概念，對房地產企業來說，其開發產品成本是指房地產企業在開發產品過程中發生的應計入開發產品的各項費用支出。

稅務上，國稅發[2009]31號第二十六條規定，開發產品計稅成本是指企業在開發、建造開發產品(包括固定資產)過程中發生的按照稅收規定進行核算與計量的應歸入某項成本對象的各項費用。

可見，稅收政策規定的計稅成本中，要求發生的各項費用必須按照稅收規定進行核算與計量。因此，會計上房地產企業進行成本核算時要盡量按照稅收規定的要求進行，以避免稅會差異調整。例如，根據國稅發[2009]31號第三十二條規定，以下幾項預提(應付)費用可以計入計稅成本：出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%；公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用；應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。在進行會計核算時，對符合上述三項規定的相關費用支出通過"預提費用"進行計量與確認，計入開發產品成本，這樣會計的開發產品成本與計稅成本完全一致，避免了稅會調整，簡化了會計核算工作量。

三、成本核算對象的確定原則

《財政部關于印發<企業產品成本核算制度(試行)>的通知》(財會[2013]17號)第十三條規定，房地產企業產品成本核算對象，一般按照開發項目、綜合開發期數并兼顧產品類型等確定成本核算對象。

國稅發[2009]31號文件第二十六條規定了計稅成本對象的6個確定原則：可否銷售原則、分類歸集原則、成本差異原則、功能區分原則、定價差異原則和權益區分原則。

可見，會計上的規定比較寬泛，稅收政策的規定比較具體，對企業確定成本對象具有很好的指導作用。因此，應將稅收政策貫穿于企業成本核算，使稅法與會計核算融合銜接。在進行成本對象的確定上，按照國稅發[2009]31號第二十六條的規定，參照以下具體原則劃分成本對象。

1、可否銷售原則。開發產品能夠對外經營銷售的，應作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關成本攤入能夠對外經營銷售的成本對象。

例如，房地產企業開發的配套設施，分為盈利性的和非營利性的兩種。非營利性的配套設施不能對外銷售，在劃分成本對象時，應將其作為過渡性成本對象單獨對其成本進行歸集，然后按建筑面積法，按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象。

2、分類歸集原則。對同一開發地點、竣工時間相近、產品結構類型沒有明顯差異的群體開發的項目，可作為一個成本對象進行核算。

例如，某房地產企業在A地塊同時開發商品房，1-3號樓為6層；4-7號樓為12層；8-12號樓為22層，則可以將1-3號樓劃分為一個成本對象；4-7號樓為一個成本對象；8-12號樓為一個成本對象。

3、功能區分原則。開發項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。

例如，某房地產企業在項目開發區內需要開發商品房、出租房、周轉房、以及配套設施等不同類型的房屋。這些建筑物，由于具有不同的使用功能，應分別確定為不同的成本對象進行核算。

4、定價差異原則。開發產品因其產品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的，應分別作為成本對象進行核算。

例如，某房地產企業開發的1號樓，共20層，1-2層為商業用房；3-20層為住宅。由于商業用房的定價與住宅有很大差異，1-2層的商業用房可以作為一個成本對象；3-20層的住宅可以作為一個成本對象。

5、成本差異原則。開發產品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。

例如，某房地產企業同時開發普通住宅和別墅，由于普通住宅和別墅的成本有較大差異，要分別作為成本對象進行核算。

6、權益區分原則。開發項目屬于受托代建的或多方合作開發的，應結合上述原則分別劃分成本對象進行核算。

例如，某房地產企業與其他企事業單位合作開發房屋，同時又為其他企事業單位代建房屋，由于房地產的權屬不同，應當分別確定為成本對象進行核算。

四、確定成本核算對象的方法

根據以上成本核算對象確定原則，房地產企業應結合項目開發地點、規模、周期、開發產品處理方式、功能設計、結構類型、裝修檔次、施工隊伍等因素和管理需要等實際情況，確定具休成本核算對象。具體確定方法如下：

1、單體開發項目、一般以每一獨立編制設計概算或施工圖預算的單項開發工程為成本核算對象。

2、成片分期開發的項目，可以以各期為成本核算對象。

3、在同一開發地點、結構類型相同、開竣工時間相近一由同一施工單位施工或總包的群體開發項目，可以合并為一個成本核算對象。

4、開發規模較大、工期較長的開發項目，可以結合項目特點和成本管理的需要，按開發項目的一定區域或部位或周期劃分成本核算對象。

5、同一項目有裙樓、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期劃分成本核算對象的基礎上，還應按功能劃分成本核算對象。

6、同一分期有高層、多層、復式等不同結構類型的，還應按結構類型劃分成本核算對象。

7、獨立編制設計概算或施工圖預算的配套設施，不論其支出是否攤入房屋等開發產品成本，均應單獨作為成本核算對象。

8、只為一個單體開發項目服務的、應攤入開發項目成本且造價較低的配套設施，可以不單獨作為成本核算對象，發生的開發費用直接計入單體開發項目的成本。(備注：此部分參閱了蔡昌的觀點)

五、成本對象的管理要求

根據《國家稅務總局關于房地產開發企業成本對象管理問題的公告 》(國家稅務總局公告2014年第35號)的規定，房地產企業應按照以下的要求做好成本對象的管理。

1、房地產開發企業應依據計稅成本對象確定原則確定已完工開發產品的成本對象，并就確定原則、依據，共同成本分配原則、方法，以及開發項目基本情況、開發計劃等出具專項報告，在開發產品完工當年企業所得稅年度納稅申報時，隨同《企業所得稅年度納稅申報表》一并報送主管稅務機關。房地產開發企業將已確定的成本對象報送主管稅務機關后，不得隨意調整或相互混淆。如確需調整成本對象的，應就調整的原因、依據和調整前后成本變化情況等出具專項報告，在調整當年企業所得稅年度納稅申報時報送主管稅務機關。

2、房地產開發企業應建立健全成本對象管理制度，合理區分已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象，及時收集、整理、保存成本對象涉及的證據材料，以備稅務機關檢查。

3、對資料不完整、不規范的，應及時補齊、調整、修正。

4、對成本對象確定不合理或共同成本分配方法不合理的，可能導致主管稅務機關進行合理調整。

5、對成本對象確定情況異常的，容易被主管稅務機關列入專項稽查或稅務檢查。

6、不如實出具專項報告或不出具專項報告的，主管稅務機關將按稅收征管法的相關規定進行處理或處罰。

房產開發企業成本對象如何確定？上文介紹了可否銷售，分類歸集，功能區分，定價差異，成本差異，權益區分等六大原則，更多行業的會計疑問，歡迎點擊窗口咨詢在線老師答疑！