企業出售商鋪如何計算應繳稅費？

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　　企業出售商鋪如何計算應繳稅費？
　　試題原文
　　某市貿易公司于2012年8月16日將擁有的商鋪以800萬元出售。經審核：該商鋪購房發票顯示開票日期為2007年1月18日，金額為500萬元，繳納契稅15萬元、印花稅0.25萬元，支付手續費10萬元，商鋪購進后發生裝修費用75萬元，商鋪于2007年6月18日開始投入使用。貿易公司除將印花稅計入“管理費用”外，商鋪購置的價款、稅費和裝修費均計入“固定資產”，合計原值為600萬元。截止到出售時，商鋪已累計計提折舊140萬元。
　　問題
　　1.計算商鋪出售時應繳納的相關稅費。
　　2.計算商鋪出售后應計入企業所得稅應納稅所得額的金額。
　　試題解析
　　1.（1）根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》第一條規定，在中華人民共和國境內提供本條例規定的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人，為營業稅的納稅人，應當依照本條例繳納營業稅。本題出售商鋪是銷售不動產行為，應按5％稅率繳納營業稅。根據《財政部、國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》（財稅〔2003〕16號）第三條第二十款規定，單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額。本題貿易公司出售商鋪應按差額征收營業稅。應繳納營業稅＝（800——500）×5％＝15（萬元）。
　?。?）位于市區的，城建稅應按營業稅稅額的7％進行征收。應繳納城建稅＝15×7％＝1.05（萬元）。
　?。?）教育費附加應按營業稅稅額的3％進行征收。應繳納教育費附加＝15×3％＝0.45（萬元）。
　?。?）根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》第二條和《中華人民共和國印花稅暫行條例》第五條規定，出售商鋪應按“產權轉移書據”繳納印花稅，計稅依據是出售商鋪收入800萬元，稅率是0.5‰。應繳納印花稅＝800×0.5‰＝0.4（萬元）。
　?。?）計算出售商鋪應繳納的土地增值稅是個難點，涉及到轉讓舊房如何計算土地增值稅。根據《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）規定，納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條的第（一）、（三）項規定的扣除項目金額，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5％的計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不得作為加計5％的基數。即轉讓舊房不能提供評估價格但能提供購房發票的扣除項目金額也包括三項：一是購房發票所載金額（實際上包含了條例中第六條的“取得土地使用權所支付的金額”以及“舊房及建筑物的評估價格”兩部分）：二是加計扣除金額（加計扣除金額＝購房發票所載金額×5％×購買年度起至轉讓年度止的年數）：三是與轉讓房地產有關的稅金（包括轉讓舊房時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅、契稅以及教育費附加，上述四稅及附加均必須提供相應的完稅憑證）。本題從2007年1月18購買商鋪到2012年8月16日將商鋪出售共6年。應繳納土地增值稅：增值額＝出售商鋪收入800——［購房發票所載金額500×（1＋6×5％）＋營業稅15＋城建稅1.05＋教育費附加0.45＋印花稅0.4＋契稅15］＝800——681.9＝118.1（萬元）。
　　增值額占扣除項目金額的比例＝118.1÷681.9×100％＝17.32％，適用土地增值稅稅率為30％。
　　應繳納土地增值稅＝118.1×30％＝35.43（萬元）。
　　2.商鋪原值為600萬元減去商鋪已累計計提折舊140萬元，剩余的460萬元允許在商鋪出售時扣除；另外與轉讓房地產有關的稅費允許在商鋪出售時扣除。
　　商鋪出售后應計入企業所得稅應納稅所得額的金額＝出售商鋪收入800-（商鋪原值600-商鋪已累計計提折舊140）-營業稅15-教育費附加0.45-城建稅1.05-印花稅0.4-土地增值稅35.43＝287.67（萬元）。
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