出租個人房屋怎么開票？

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　　營改增后個人出租房屋如何開票和繳稅?
　　問：個人出租住房如何確定應納稅所得額?營改增后涉及的增值稅如何處理?
　　答：一、根據《國家稅務總局關于印發《征收個人所得稅若干問題的規定》的通知》規定：
　　(一)納稅義務人在出租財產過程中繳納的稅金和國家能源交通重點建設基金、國家預算調節基金、教育費附加，可持完稅(繳款)憑證，從其財產租賃收入中扣除。
　　(二)納稅義務人出租財產取得財產租賃收入，在計算征稅時，除可依法減除規定費用和有關稅、費外，還準予扣除能夠提供有效、準確憑證，證明由納稅義務人負擔的該出租財產實際開支的修繕費用。允許扣除的修繕費用，以每次800元為限，一次扣除不完的，準予在下一次繼續扣除，直至扣完為止。”
　　二、根據《國家稅務總局關于個人轉租房屋取得收入征收個人所得稅問題的通知》規定：“一、個人將承租房屋轉租取得的租金收入，屬于個人所得稅應稅所得，應按“財產租賃所得”項目計算繳納個人所得稅。二、取得轉租收入的個人向房屋出租方支付的租金，憑房屋租賃合同和合法支付憑據允許在計算個人所得稅時，從該項轉租收入中扣除。”
　　三、根據《關于營改增后契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知》規定：“四、…… 個人出租房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，計算房屋出租所得可扣除的稅費不包括本次出租繳納的增值稅。個人轉租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值稅額，在計算轉租所得時予以扣除。”
　　問：全面營改增后，納稅人出租不動產開具發票有何要求?
　　答：根據《國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》規定：“四、增值稅發票開具
　　(五)出租不動產，納稅人自行開具或者稅務機關代開增值稅發票時，應在備注欄注明不動產的詳細地址。
　　(六)個人出租住房適用優惠政策減按1.5%征收，納稅人自行開具或者稅務機關代開增值稅發票時，通過新系統中征收率減按1.5%征收開票功能，錄入含稅銷售額，系統自動計算稅額和不含稅金額，發票開具不應與其他應稅行為混開。

　　往年房租發票怎么補開？
　　1 地稅可以補開以前年度房租發票。地稅可以補開可以任意時間房租發票。開票金額中不包括要交的稅金的5%稅。需要材料：房東身份證，房產證明，租賃合同復印件。不會有滯納金之類的。
　　2 可以到地稅局補開前幾年的發票，但前提是需要繳納營業稅、房產稅、個人所得稅等稅費 如果對方不是用于報銷，可以跟對方協商一下，是否可以不提供。如果對方堅持要補開，可以試著將稅金轉嫁給租房人，因為合同沒有明確這一項。
　　3 根據《中華人民共和國企業所得稅法》(中華人民共和國主席令第63號)第八條規定：“企業實際發生的與取得收入有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除。”
　　4 此外，根據《中華人民共和國發票管理辦法》第十九條規定：“銷售商品、提供服務以及從事其他經營活動的單位和個人，對外發生經營業務收取款項，收款方應當向付款方開具發票;特殊情況下，由付款方向收款方開具發票。
　　5 ”第二十條規定“所有單位和從事生產、經營活動的個人在購買商品、接受服務以及從事其他經營活動支付款項，應當向收款方取得發票。”第二十一條規定：“不符合規定的發票，不得作為財務報銷憑證，任何單位和個人有權拒收。”企業租賃房產應取得出租方開具的發票作為稅前扣除的合法憑據。
　　6 企業當年度實際發生的相關成本、費用，由于各種原因未能及時取得該成本、費用的有效憑證，企業在預繳季度所得稅時，可以暫按賬面發生金額進行核算;但是在匯算清繳時，應當補充提供該成本、費用的有效憑證。
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