房地產企業結轉成本的會計處理

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整理銷售資料，確認銷售收入。
 
就是把銷售清單跟賬面上的收款金額進行核對，看看銷售清單的金額是否跟賬面金額“預收賬款”金額一致。銷售清單應該包括房屋面積、房屋位置、銷售單價、銷售總價、已經收款、欠款金額等要素。核對一致后，確認一下銷售收入和已經銷售面積，算出平均單價。按照.確認的銷售收入做憑證：
 
借：預收賬款
 
貸：主營業務收入
 
結算第二步：整理工程施工合同清單和結算單。
 
這個步驟比較麻煩，因為施工合同比較多，結算單有的合同可能有，有的可能沒有。一般應該把合同按照成本類別分別進行整理。也就是按照土地征用費及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施費等類別，列出清單。清單的要素一般有合同編號、合同名稱、合同金額、增加減少金額、結算數。整理出來之后，分別算出各個類別合同的結算數。
 
結算第三步：整理好的合同清單跟賬面金額進行核對。
 
各個類別的合同金額與賬面同類別的科目余額進行核對，找出它們的差異原因，一般有以下原因造成合同金額與賬面金額不一致。
 
1. 款項已經支付，但是施工單位發票沒有開具，由于在預付賬款掛著，造成賬面金額比合同金額要少。這樣的話，督促施工單位在結算之前，把發票開具過來。
 
2. 施工單位還沒有結算，發票也沒有開具，造成賬面金額比合同金額少。這樣的話，可以按照國稅發2008年41號文進行不超過10%的預提，進入到成本。
 
3. 施工單位質保金發票沒有開具。這個可以督促施工單位把質保金發票開過來。
 
4. 施工單位因為疏忽，多開了發票，但是企業沒有付款，這樣的情況下，一般要把成本沖回。
 
5. 有一部分成本，由于金額較小，既沒有簽合同，也沒有做結算。但是實際上已經發生。把這一部分成本按照類別，添加到合同清單里面。
 
最后，合同清單金額和預提之后的賬面金額完全一致。
 
預提時候：
 
借：開發成本
 
貸：應付賬款-預提
 
按照這個金額結轉到開發產品。
 
借：開發產品
 
貸：開發成本
 
結算第四步：計算出開發產品成本單價，結轉開發產品到產品銷售成本。
 
這一步最重要的一點是確定結轉產品面積，這個面積應該等于可銷售面積+車庫面積+開發商可以辦理房產證的公共配套面積。開發產品單價=開發產品/結轉產品面積
 
根據*9步算出來的銷售金額，計算出來產品銷售成本
 
產品銷售成本=開發產品單價*已經銷售面積
 
賬務處理：
 
借：主營業務成本
 
貸：開發產品
 
這里面一定要注意，開發產品和主營業務成本是有區別的，開發產品歸集的是全部成本對象，也就是說，開發產品是發生的全部的成本。而主營業務成本僅僅歸集的是已經銷售的產品的成本。只有在全部物業已經售馨，并且開發商沒有自留物業的時候，兩者才相等。
 
結算第五步：把主營業務收入和主營業務成本結轉到本年利潤。
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