房地產企業可以暫緩清繳所得稅嗎

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房地產企業可以暫緩清繳所得稅嗎?

【問題】

根據國稅函[2010]201號文的規定，房地產開發產品交付使用就要認定為完工產品，就要確認收入，結轉成本，進行所得稅的清繳。但我們企業，雖然有交付使用的開發產品，但也只是一部分，不到整體項目的30%，并且小區配套工程、綠化工程等還沒有開工建設?，F在稅務所讓我們清繳所得稅，有很大困難。不知國家稅務總局在出臺上述文件時，是否考慮我們這種情況?我們認為應該規定交付產品占到項目的一定比例，達到一定的比例，才應辦理所得稅的清算。請明確，我們企業這種狀況，是否可以暫緩清算?

【解答】

《國家稅務總局關于房地產開發企業開發產品完工條件確認問題的通知》(國稅函[2010]201號)規定："根據《國家稅務總局關于房地產開發經營業務征收企業所得稅問題的通知》(國稅發[2006]31號)規定精神和《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發[2009]31號)第三條規定，房地產開發企業建造、開發的開發產品，無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工(竣工)備案手續以及會計決算手續，當企業開始辦理開發產品交付手續(包括入住手續)、或已開始實際投入使用時，為開發產品開始投入使用，應視為開發產品已經完工。房地產開發企業應按規定及時結算開發產品計稅成本，并計算企業當年度應納稅所得額。

該規定與《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發[2009]31號)規定的關于完工產品確認的三個條件："(一)開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。(二)開發產品已開始投入使用。(三)開發產品已取得了初始產權證明"并不矛盾。之所以重申規定，顯示了房地產稅收調控政策在逐步收緊。開發產品只要辦理入住手續，不管是否實際竣工備案，即只要符合上述條件之一的，房地產開發企業應按規定及時結算開發產品計稅成本并計算此前以預售方式銷售開發產品所取得收入的實際毛利額，同時將開發產品實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年(完工年度)應納稅所得額。

國稅發[2009]31號文件第三十五條規定， 開發產品完工以后，企業可在完工年度企業所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發產品在完工年度未按規定結算計稅成本，主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本，據此進行納稅調整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定對其進行處理。

因此，貴公司產品已經交付入住，說明開發產品已經完工，具備結算計稅成本的條件，應當根據國稅發[2009]31號規定調整完工產品的應納稅所得額。

房地產企業所得稅匯算清繳的特殊規定有哪些?

預售收入可作為廣告和業務招待費計算基數

《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》、《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》(國稅發〔2009〕31號)

企業發生的與生產經營活動有關的業務招待費支出，按照發生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售(營業)收入的5‰。

企業發生的符合條件的廣告費和業務宣傳費支出，除國務院財政、稅務主管部門另有規定外，不超過當年銷售(營業)收入15%的部分，準予扣除;超過部分，準予在以后納稅年度結轉扣除。可見，銷售(營業)收入是計算廣告費、業務宣傳費和業務招待費的基數。

企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現。

預繳的稅費可以稅前扣除

《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》、《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》(國稅發〔2009〕31號)

納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

納稅人提供建筑業或者租賃業勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工，辦理結算后再進行清算，多退少補，具體辦法由各省、自治區、直轄市地稅局根據當地情況制定。

企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅準予當期按規定扣除。

部分預提費用可以作為計稅成本對待

《國家稅務總局關于企業所得稅若干問題的公告》(國家稅務總局公告2011年第34號)

企業當年度實際發生的相關成本、費用，由于各種原因未能及時取得該成本、費用的有效憑證，企業在預繳季度所得稅時，可暫按賬面發生金額進行核算;但在匯算清繳時，應補充提供該成本、費用的有效憑證。

除以下幾項預提(應付)費用外，計稅成本均應為實際發生的成本：

--出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。

--公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。

--應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

房地產企業可以暫緩清繳所得稅嗎?上文小編介紹了這個只要開始實際投入使用時，為開發產品開始投入使用，應視為開發產品已經完工。房地產開發企業應按規定及時結算開發產品計稅成本，并計算企業當年度應納稅所得額。因此這個是不可以暫緩的，更多財務資訊，敬請關注數豆子的更新！

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