二手房轉讓中轉讓人和贈與人怎么納稅

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二手房轉讓中轉讓人和贈與人怎么納稅

一、轉讓人

營業稅。根據財政部、國家稅務總局《關于個人住房轉讓營業稅政策的通知》(財稅〔2008〕174號)規定，2009年1月1日～12月31日，轉讓普通住房，滿2年(含2年，下同)的可免納營業稅，未滿2年按銷售收入減去購買房屋的價款后的差額繳納營業稅;轉讓非普通住房，滿2年的可差額繳納營業稅，不滿2年的要全額繳納營業稅。

土地增值稅。財政部、國家稅務總局《關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》(財稅〔2008〕137號)規定，自2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

個人所得稅。根據《個人所得稅法》的規定，個人出售自有住房取得的所得應按照“財產轉讓所得”項目征收個人所得稅，但有如下兩方面優惠：

一是個人換購住房，對出售自有住房并擬在現住房出售后1年內按市場價重新購房的納稅人，其出售現住房所應繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅。具體辦法為：在辦理產權過戶手續前，以納稅保證金形式向當地主管稅務機關繳納。個人出售現住房后1年內重新購房的，按照購房金額大小相應退還納稅保證金。個人出售住房后1年內未重新購房的，所繳納的納稅保證金全部作為個人所得稅繳入國庫。

二是若符合家庭生活自用5年以上唯一住房的，可以申請免征個人所得稅。“自用5年以上”，是指個人購房至轉讓房屋的時間達5年以上。

印花稅。根據財稅〔2008〕137號文件規定，自2008年11月1日起，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。

注意：上述優惠均是針對個人住房而言，對個人出售商業用房取得的所得，應按規定繳納營業稅、土地增值稅、個人所得稅及印花稅。

二、贈與人

營業稅。自2009年1月1日起實施的《營業稅暫行條例實施細則》第五條第一款規定，單位或者個人將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人，視同發生應稅行為，應征收營業稅。該條規定改變了原條例只對單位無償贈送視同應稅行為征收營業稅的處理原則，個人也被納入其中，而且把土地使用權納入其中。但財稅〔2009〕111號文件對個人無償贈與不動產、土地使用權暫免征收營業稅的情形作了如下規定：(一)離婚財產分割;(二)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;(三)無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人;(四)房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。個人無償贈與不動產屬于免稅情形的，稅務機關不得向其發售發票或者代為開具發票。

對于應稅的其他情形，根據《營業稅條例實施細則》第二十條的規定順序確定其營業額，并根據第二十五條第三款的規定確定不動產所有權，土地使用權轉移的當天為納稅人發生時間。

土地增值稅。根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第二條的規定，個人以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的，免征土地增值稅。

個人所得稅。財稅〔2009〕78號文件規定，對4種情形下當事雙方的贈與均不繳納個人所得稅。其他情形的贈與，對贈與人而言，在贈與時并未取得相應的所得，因此也不用繳納個人所得稅。

印花稅。根據《印花稅暫行條例實施細則》第五條規定，產權轉移書據，是指單位和個人產權的買賣、繼承、贈與、交換、分割等所立的書據。因此，個人之間房產的贈與所立的書據為產權轉移書據，應按萬分之五的稅率于書立時貼花。

結論：

相比較之下，對轉讓方與贈與方來講，營業稅及個人所得稅的處理各不相同，但均有免稅的規定。營業稅轉讓時免稅的條件是普通住房且購買超過2年;贈與時免稅的條件是要屬于繼承等4種情形，此時不再區分是否為普通住房，也不管購買是否超過2年。轉讓行為除兩種免稅規定外，都要依“財產轉讓所得”稅目繳納個人所得稅;贈與人因未取得收入，不用繳納個人所得稅。

自2008年11月1日起，個人轉讓住房行為不用繳納印花稅，但轉讓商業用房還是要繳納印花稅;贈與行為要按“產權轉移書據”稅目繳納印花稅。自2008年11月1日起，無論是轉讓人還是贈與人，均不用繳納土地增值稅，但轉讓人所轉讓的應是住房而非商業用房;對贈與人沒有這方面的限制，轉讓時可以開具發票，但免稅贈與時不能開發票。

二手房買賣避稅方法

1、暫緩出售二手房，以達到5年期限

對個人出售自住5年以上，并且是家庭惟一生活用房的二手房，免征個人所得稅及營業稅。5年內出售的次新房中有近30%的二手房房產距5年期滿僅剩不到一年的時間，因此在不急于出售二手房的前提下，房主可以考慮先行出租，待期滿后再進行出售二手房，可以享受免征個稅及營業稅待遇。

2、利用買房退稅期出售二手房

市民個人出售自有住房前后一年內購買了新住房的，如果新購房的金額大于或等于二手房的銷售額，那么，二手房銷售時應繳納的個人所得稅可以享受免征的稅收優惠政策;如果新購房的金額小于二手房銷售額，則可以按照購房金額占二手房銷售額的比例，享受減征同比例個人所得稅的稅收優惠政策。

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