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出租房避稅門道

在我國房地產市場蓬勃發展的同時，房屋租賃市場也非凡活躍。對于房產租賃中涉及的房產稅問題，根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》的規定，自用房屋的房產稅是依據房產原值計算繳納的，稅率只有1.2%，而房屋出租的房產稅是依據房屋租金計算繳納，稅率是12%。出租房屋的房產稅稅率是自用房屋的10倍，而且12%的房產稅稅率相對于營業稅5%的稅率也是明顯偏高的。因此，部分房屋出租人對于房屋出租過程中，如何合理進行稅收籌劃避稅也是非凡關注。這里我們簡單介紹一下目前房屋出租過程中房產稅稅收籌劃的主要方法，以及相關的籌劃風險。

一、正確劃分房屋和非房屋租賃的價款

根據相關規定，“房產”是以房屋形態表現的財產。房屋是指有屋面和圍護結構(有墻或兩邊有柱)，能遮風避雨，可供人們在其中生產、工作、學習、娛樂、居住或儲存物資的場所。獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池、油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰以及各種油氣灌等，不屬于房產。

籌劃要點：出租人在簽訂房產出租合同時，對出租標的物中不屬于房產的部分應單獨標明，而達到少繳房產稅的目的。比如，出租人既出租房屋也出租場地，既出租房屋也出租機器設備，假如出租人在租賃合同中能分別列明房屋租賃價款和非房屋租賃價款的，只要就房屋租賃價款部分按12%繳納房產稅。

籌劃風險：主要納稅人是實事求是地進行價款劃分，是正當的稅收籌劃行為，不存在風險。但是，出租人可能從少繳房產稅的目的出發，刻意提高非房屋出租的價款，壓低房屋出租的價款以達少繳房產稅的目的。對此，部分地方稅務機關已經聯合物價、房產部門根據地段出臺的房屋最低租金計稅價格，假如出租人房屋租金明顯偏低且無正當理由的，必須按照地稅機關的足底租金計稅價格繳納房產稅。

二、出租變倉儲房屋出租這是指在約定的時間內將房屋轉讓他人使用的業務。倉儲是指利用倉庫、貨場或其他場所代客儲放、保管貨物的業務。房屋出租由出租人按租金繳納房產稅。而倉儲由保管人按房產原值繳納房產稅。

籌劃要點：在房產稅從價計征的稅負明顯低于從租計征的情況下，出租人可以變房屋出租為倉儲保管合同，而達到少繳房產稅的目的。當然，這個籌劃是有前提條件的，即承租人租賃房產的目的是用來堆放、儲存物品，假如不是這個目的，一般是不能按這個思路進行籌劃的。

籌劃風險：該籌劃從稅務角度是不存在風險的，但從出租變倉儲就為出租人帶來了新的經營風險，即出租人在倉儲合同下必須承擔貨物的保管責任，發生損失要承擔賠償責任。因此，一般承租人擬儲存的貨物屬于易保管且價值較低的情況下，該籌劃才可行。假如倉儲的貨物價值量高，發生盜損的可能性較大，則該方案風險太大，不可行。

三、變出租為提供服務加出租

目前，出現了很多專門從事房屋租賃的公司，他們既出租房屋也負責為出租房屋提供物業治理服務。因此，利用物業治理合同規避房產稅的現象比較普遍。

籌劃要點：出租人可以通過提高物業服務的收費，降低房屋租賃的價格來達到少交房產稅的目的。但出租房一般應有從事物業治理服務的經營范圍，且確實在出租房屋的同時也在提供物業治理服務。

籌劃風險：合理地利用物業治理服務收費來籌劃出租房產稅是合理的，但要害是這種方法在實際中往往被出租人濫用，導致惡意避稅行為的發生。

由此產生的風險有如下幾方面：

1、稅務機關可能存在的最低租金計稅標準是籌劃的一個障礙。

2、一般正規的公司提供物業治理服務的收費，是一定要取得物價部門的收費許可的，價格也是要審批的。因此，出租方刻意抬高物業治理服務價格，不僅得不到稅務機關認可，還可能由于不按收費許可證收費而受到物價部門的處罰。

3、假如出租方純粹從逃避房產稅的角度處罰，沒有提供物業治理服務而和承租方簽訂房屋租賃合同和物業治理服務合同的，在發生糾紛時可能會吃虧。實務中就有這么一個案例，某出租方沒有提供物業治理服務，而和出租方簽訂了物業治理服務和房屋租賃合同，但到期承租方由于經營不善無法支付房租，出租方將其告到法院，承租方以出租房未提供物業治理服務為由，拒絕支付物業治理服務費。該理由得到了法院認可，出租方只能啞巴吃黃連，有苦說不出。

四、利用轉租籌劃租賃房產稅

由于轉租方不是房屋產權所有人，因此，轉租方轉租房屋時，只要按轉租價款繳納營業稅，不需要繳納房產稅。

籌劃要點：利用轉租進行租賃房產稅籌劃，就和煙酒生產企業通過成立銷售公司籌劃消費稅的案例相似。出租人可以成立一個資產治理公司，將擬出租的房產先以較低的價格假設M出租給該資產治理公司，然后由該資產治理公司統一按市場價格假設H出租房產。由于轉租煙酒銷售的增值稅一樣可以差額征稅，而轉租仍需要全額繳納營業稅的，因此，該方案多出一道營業稅Mx5%，節省一道房產稅(H-M)x12%，只有當H%26gt;1.42M時，該籌劃方案才可行。

籌劃風險：由于出租房和資產治理公司是關聯企業，他們之間的出租行為是關聯交易，肯定要受到稅務機關的房屋出租最低租金計稅價格的制約，即使當地稅務機關沒有這個標準，稅務機關肯定也要進行相應調整，即M的值會發生變化，這種方案就不一定會成功，還會帶來了很大的不確定性風險。但是，假如出租人是預備對擬出租房屋進行翻新、裝修改造后重新出租的話，出租人可以先將未改造的房屋先出租給資產治理公司，然后由資產治理公司對租入的房產進行裝修改造后再轉租，這種方案避稅是比較合理合法的，籌劃風險很低，值得大家嘗試。

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