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房產稅、城鎮土地使用稅政策有何變化

房產稅、城鎮土地使用稅政策有何變化?

【解答】

變化一：無租使用房產按房產余值繳納房產稅

《財政部、國家稅務總局關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定》(財稅地字[1986]8號)第七條規定，納稅單位和個人無租使用房產管理部門、免稅單位及納稅單位的房產，應由使用人代繳納房產稅。由于原政策未明確上述房產是按房產余值還是按租金征稅，所以各地一般規定，無租使用免稅單位和應稅單位的房產，應由使用人代繳房產稅，稅額由房產坐落地的地稅機關依照同類房產的市場租賃費計算核定。為統一稅收政策，財稅[2009]128號文件明確，無租使用其他單位房產的應稅單位和個人，依照房產余值代繳納房產稅。也就是說，從2009年12月1日開始，無租使用房產按照房產余值、由房產使用人代繳房產稅。

【例】A有限責任公司無償使用B股份有限公司的一處閑置房產作為經營用房，該房產的余值為300萬元，同類房產的市場租賃費一般是每年42萬元左右。如果上述租賃發生在2009年12月1日前，則A有限責任公司每年代繳房產稅=42x12%=5.04(萬元)。如果上述租賃發生在2009年12月1日(含)后，則A有限責任公司每年代繳房產稅=300x1.2%=3.6(萬元)。

變化二：出典房產依照房產余值繳納房產稅

《房產稅暫行條例》規定，以房產出典的，房產稅由承典人繳納(承典人不在房屋所在地的由房產代管人或者使用人納稅。產權未確定及租典糾紛未解決的，也由房產代管人或者使用人納稅)。財稅[2009]128號文件明確，產權出典的房產，由承典人依照房產余值繳納房產稅。盡管房產稅的計稅依據有從租和從價兩種，但由于出典不同于出租，出典人收取的典價也不同于租金，因此，不應將其確定為出租行為而按租金計征房產稅。

【例】假設甲企業于2009年5月2日將原值為500萬元的閑置房產出典給某乙金融機構，獲得資金350萬元，出典期間房屋空置。甲企業當年應繳房產稅是多少呢?(該省規定，按原值的30%作為扣除額)。按照財稅[2009]128號文件規定，將產權出典的，由對房屋具有支配權的承典人繳納房產稅。財政部、國家稅務總局《關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅[2008]152號)明確，納稅人因房產、土地的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產、土地的實物或權利狀態發生變化的當月末。因此，2009年1月~5月的房產稅由甲企業繳納，應納房產稅=500x(1-30%)x1.2%x5÷12=1.75(萬元)，2009年6月～12月的房產稅由乙金融機構繳納，應納房產稅=500x(1-30%)x1.2%x7÷12=2.45(萬元)。

變化三：融資租賃房產的房產稅統一由承租人繳納

國家稅務總局《關于安徽省若干房產稅業務問題的批復》(國稅函發[1993]368號)第二條規定，對于融資租賃的房屋，在計征房產稅時，應以房產余值計算征收。財稅[2009]128號文件明確，融資租賃的房產，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起，依照房產余值繳納房產稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起，依照房產余值繳納房產稅。在此，承租人要特別注意合同是否約定租賃開始日，因為不同租賃開始日，納稅義務的起止時間不同。

【例】甲企業擁有A、B兩處房產，原值分別為500萬元、1000萬元，于2009年12月20日將A處房產融資租賃給乙企業，合同約定租期從2010年1月1日~2013年12月31日，共4年，每年收取租金120萬元。2009年12月30日，甲企業又將B處的房產融資租賃給乙企業，合同只注明租期為5年，每年租金190萬元，但沒約定租期開始日。對A處房產，根據“融資租賃的房產，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅”的規定，應由甲企業繳納A處融資租賃房產在2010年1月份的房產稅，即應納房產稅=500x(1-30%)x1.2%÷12=0.35(萬元)，由乙企業繳納A處融資租賃房產在2010年2月1日～2010年12月31日的房產稅，即應納房產稅=500x(1-30%)x1.2%x11÷12=3.85(萬元)。對B處房產，根據“融資租賃的房產，合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產余值繳納房產稅”的規定，合同于2009年12月30日簽訂，則2010年1月1日～2010年12月31日的B處房產稅全部由承租人乙企業繳納，應納房產稅=1000x(1-30%)x1.2%=8.4(萬元)。則乙企業融資租賃甲企業A、B兩處房產的房產稅=3.85+8.4=12.25(萬元)。

變化四：地下建筑用地也應繳納城鎮土地使用稅

隨著我國城鎮化進程的加快和技術的進步，單獨建造的地下建筑逐漸增多。對地下建筑，財政部、國家稅務總局《關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知》(財稅[2005]181號)規定，具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，都需要征收房產稅。但對其用地，沒有明確是否征城鎮土地使用稅。

為此，財稅[2009]128號文件明確，對在城鎮土地使用稅征稅范圍內單獨建造的地下建筑用地，按規定征收城鎮土地使用稅。其中，已取得地下土地使用權證的，按土地使用權證確認的土地面積計算應征稅款。未取得地下土地使用權證或地下土地使用權證上未標明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計算應征稅款。同時，對地下建筑用地征收城鎮土地使用稅時，給予一定的稅收優惠，即暫按應征稅款的50%征收。文件明確是針對單獨建造的地下建筑城鎮土地使用稅計征問題，對于統一配建的地下建筑，由于已經按規定計征了城鎮土地使用稅，則不用重復繳納城鎮土地使用稅。

【例】陽光商場有A、B兩處單獨的地下建筑設施，其中，A設施現為地下商場，地下土地使用證上載明占地面積為3000平方米。B設施現用于儲藏物品，地下土地使用權證上未標明土地面積，經測算垂直投影面積為3500平方米。經稅務機關確認，該企業所占用土地分別適用市政府確定的以下稅額：A設施位于一等地段，每平方米年稅額7元，B設施位于三等地段，每平方米年稅額4元。則陽光商場年應納城鎮土地使用稅稅額：

1.A設施占地應納稅額=3000x7x50%=10500(元)。

2.B設施占地應納稅額=3500x4x50%=7000(元)。

陽光商場上述地下建筑設施全年應納城鎮土地使用稅=10500+7000=17500(元)。

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