會計考試培訓哪里好

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房地產行業偷逃稅收的主要形式

1、隱匿預收房款。一是將預收購房者的預付款掛在“其他應付款”等往來賬上，或記入“短期借款”等科目，賬面不反映收入，但管理人員審核企業當季報送的報表和申報表，可以發現申報的收入與掌握的銷售進度不符，報表上反映的往來款增加較多，再實地核查企業的會計核算憑證，從而發現企業故意隱瞞收入的現象；二是用自收憑證收取預收房款，存入非基本賬戶或其它銀行卡上，故意打埋伏，這種做法隱蔽性較強。故然開發企業最終會因購房者需要開具發票而作收入處理，但明顯減少了當期收入，減少當期應繳稅金；三是將預收的定金以購房者的名義存入銀行改頭換面不作預收款申報收入等等。

2、隱瞞銷售收入。與銷售公司聯手操作，將部分房款存到銷售公司賬上少開票作收入；價外收取的代收費用不符合代收代繳規定的另用自制憑證收取不入賬或掛往來賬上；收到銀行撥付的按揭款后不及時入賬，開成賬外收入，或掛在“短期借款”科目。

3、延遲結轉收入。大多數開發企業都以辦理竣工決算為收入結轉的時點，通過延遲辦理竣工決算拖延收入結轉的時間，或者部分開發企業以款項收齊開具正式發票為結轉收入的時點，收入確認由企業人為控制，這種兩種做法在房地產企業較為普遍，總局新的31號文件明確了完工產品的三個條件，新的文件有效的遏制了企業故意延遲結轉收入的現象。

4、成本費用支出不實。房地產企業的成本費用項目多，構成復雜，專業性強。因此雖然大都數企業成本費用的列支取得的票據是合法的，但稅務部門審核時對其支出的真實性和合理性難以準確界定。主要有四種情形：一是開發項目分期進行，對先期開發部分的成本確認困難。如某房地產企業2005年從地稅部門開具一份建筑安裝發票，注明建筑安裝收入8000萬元，一次性列入開發成本，記賬憑證后未附任何明細，盡管企業仍處在一期開發階段，該支出額未超出期初預算，但企業也應該提供成本支出的具體構成，是包工包料的應該提供本期開發產品的詳細的合同、竣工驗收報告等輔助資料，不能提供具體的成本支出明細內容，那就存在先開發的項目成本人為加大的可能，影響當期應納稅所得。房地產企業普遍存在重財務核算資料輕工程建設審批資料的收集保管的現象，財務部門與工程建設部門各司其職，對企業進行評估或檢查時大多數企業都不能完整、準確地提供稅務部門需要的的預決算資料、相關合同、規劃設計審批手續，造成未竣工決算工程項目成本結轉審核確認的困難；二是實際開發成本超出預算的企業不能提供確鑿的證據。有部分企業存在開發成本的實際支出數明顯超過工程預算，企業一般只提供最終的決算資料，并不能提供相關的合同變更書，給出成本增加的合理理由，由中介機構出具的房地產企業決算資料因各自的利益關系和原因并不能真實反映企業的實際開發成本，由此給稅務部門的審核帶來難度；三是人員變動頻繁，公司前后的管理模式和資料的保管出現脫節。房地產開發項目立項后或已開盤銷售后，一些企業因投資人之間合作關系不佳或實際運作時資金困難等諸多因素撤資換人，由此帶來投資人和企業財務人員變動頻繁，相關資料保管不善，對審核中發現的有些問題無法給出合理的解釋，造成稅務部門審核難；四是部分期間費用的支出數額過大，與實際經營需要不相符。這種情況也較為普遍，有些企業費用中出現大量的辦公費支出、勞保用品支出以及工資支出等，沒有附物品采購明細，沒有許多的人員用工，明顯存在以虛開、代開的發票或工資支出單列支各種隱性支出使不合法變為合法的現象。

5、人為多結轉銷售成本。主要有兩種現象：一是加大先期開發成本費用。現有的大部分開發企業均為項目開發，開發項目雖不大，但多數分期滾動開發，這就給企業人為加大先期開發費用有機可趁。企業在整個開發項目完工前按土地出讓合同分期付清土地出讓金、拆遷補償費，在項目開發前期付清規劃設計費等前期工程費、基礎設施建設費，企業全部計入開發成本，不按分期開發的項目分配計算當期的開發成本，必然加大本期計稅成本。二是按預算預估開發成本。房地產開發企業會十分注重資金的時間價值，在未形成工程決算時，一般不會按合同總價款全額支付工程款，因此開發企業也就無法取得對方的合法票據，他們會從自身利益考慮根據已付的工程款計算開發成本，或者干脆按工程預算計算開發成本。這兩種方式都違背了開發產品成本必須真實、合法的基本原則，由此帶來同樣的后果就是加大可售面積單位工程成本，和已銷開發產品的計稅成本，減少了當期應納稅所得。

6、混淆期間費用和開發成本的界限。主要表現在：一是混淆開辦費和開發成本、期間費用的界限。有些開發企業將正常開工建設后發生的業務招待費、業務宣傳費、添置的固定資產等均作為開辦費，待工程開工后作為期間費用一次性稅前扣除；二是混淆當期費用和開發成本的界限。最常見的是將成本對象完工前發生的各種性質的借款費用直接在當期費用中列支，售樓部、樣板房的裝修費用未單獨核算時企業未記入開發成本直接作期間費用稅前扣除。

7、財務核算欠規范。會計科目設置和運用的較為隨意，多數房地產企業都未設立“開發產品”科目，對完工的確認從財務資料上無法判斷?！邦A收賬款”、“其他應付款”等往來科目的運用較為隨意。預收房款時繳納的地方稅金直接記入“主營業務稅金及附加”，在2005年以前稅前扣除，未通過“遞延稅款”這一過渡科目核算。

8、視同銷售行為不確認收入。企業一般對這類行為不會主動向稅務部門申報，被稅務部門檢查或評估發現后再確認收入，如以房屋回建的形式作為拆遷戶的補償、將開發產品轉作固定資產、用土地使用權換取開發產品等等，不作少記當期收入。

9、利用關聯關系轉移利潤。一是成立仍屬于自已的房地產銷售公司，轉移利潤少繳稅。二是關聯企業之間開具施工發票、預收預付款只記借款費用，不記應收利息收入等。

10、房地產企業履責不到位。房地產企業沒有把及時向稅務部門報告開發銷售進展當作企業應盡的責任和義務。

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