廣州會計培訓班機構有哪些

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房地產行業稅收稽查的應對策略(二)

納稅人取得了發票，是否允許其在實際業務發生年度稅前扣除呢？是否允許在發票實際取得年度扣除呢？

目前稅務機關一般引用財稅[1996]79號文件規定，認為“以前年度應計未計扣稅項目，以后年度不得補扣”。因此，肯定不允許在發票實際取得年度扣除，因為如果允許在發票取得年度扣除，就等于企業可以隨便的操縱稅款所屬年度。

對于是否可以在實際業務發生年度追溯調整，目前在學界以及總局所得稅司制定新所得稅法的方向來看，是允許的。但是目前在實務中，大部分省份是不允許稅前扣除的。如果企業遇到該類問題，可以同稅務機關溝通，不是絕對不能扣除的。

一些文章經常會提到國家稅務總局對中移動的國稅函[2003]847號文件第五條的規定，來說明可以追溯調整，但是畢竟該文件只針對中國移動，并且只說了計提折舊一個方面，對于稅務機關的說服力不強。原文如下：“中移動因實際價值調整原暫估價或發現原計價有錯誤等原因調整固定資產價值，并按規定補提的以前年度少提的折舊，不允許在補提年度扣除，應相應調整原所屬年度的應納稅所得額，相應多交的稅額可抵頂以后年度應交的所得稅?！?/p>

（二）資金篇

要想加大成本，有兩個難題，*9是如何取得虛假業務的發票，第二是，如何在沒有真實業務的情況下，將款項支付出去。即使取得了發票，如何虛擬資金流出就成為開發商的新難題。

1、不支付資金，在賬簿上計入“應付工程款”、“應付賬款”，（借：開發成本

貸：應付賬款（應付工程款））并且已經取得發票，其實是多列成本。在目前的市場環境下，沒有支付款項而對方卻開具發票，這種情況比較奇異，稅務機關對這種情況會相當敏感。

這種方法是干脆就不管資金流了，這時要對大額應付款項的債權方進行外調，在稽查實踐中，開發商甚至聲稱不知道欠誰的錢，這個時候，如果由于檢查期限的原因，無法再深查下去，可以“無法支付的應付款項”（外資用國稅發[1999]195號文件）為原因，在取得對方足夠的詢問筆錄、自述材料情況下，直接調增應納稅所得額。

2、虛構資金流，掩飾多列開發成本。某企業由于要加大開發成本，需要虛擬資金的流出，由于賬上沒有錢（也可能是隱瞞了銷售收入），就虛構資金流，多列開發成本。實際案情為該企業以向股東借款的方式，借：銀行存款2000萬元

貸：其他應付款2000萬元。經過核對對賬單，該企業10內即將此筆款項轉回股東個人銀行卡上，企業在銀行存款實際沒有錢的情況下，為了多列“開發成本，一方面取得假發票，另一方面虛列資金流出的假象，支付工程款、設計費、策劃費。本案中，核對銀行對賬單，是檢查出疑點的關鍵，對列入開發成本的票據結合進行真實性驗證，是固定證據的要點。

在稽查實踐中，如果企業開發成本有多年未支付開發成本款項問題，可能引起稅務機關懷疑，因此該企業虛構資金流，將資金流出，來掩飾多列成本的現實。

對于房地產開發企業，隱瞞收入和加大成本是兩個矛盾的方面，一方面想隱瞞收入，但是如果隱瞞收入在貨幣資金賬上，可能沒有足夠的資金加大成本；另一方面要加大成本就要想辦法解決銀行資金賬目上沒有錢的問題。

該企業的檢查方法說明，銀行對賬單同銀行存款日記賬的核對，仍然是檢查人員的基本功，稅務稽查人員應當要求企業財務人員作出銀行存款余額調節表，在此基礎上審查資金流出的真實性。

3、更為復雜的為“資金空轉”

（三）成本計算方法篇

房地產開發企業在成本計算方法上作文章，少繳稅款，主要體現在三個方面：一是混淆成本對象，將未完工開發產品的成本攤入已完工開發產品的成本對象；二是減少總銷售面積，不將全部的銷售面積作可售面積計算單位工程成本；三是，不配比結轉成本，將未售的成本結轉到已售銷售成本中去。

1、計算單位工程成本的時候，未將拆遷面積計算在內，使得總可售面積減少，單位工程成本加大，當期銷售成本加大，造成延遲納稅。單位工程成本=總成本/總可售面積，如果減少可售面積，就可以加大單位工程成本，而銷售成本=單位工程成本*已售面積，就加大了當期的銷售成本，少計應納稅所得額。

在稽查中，在成本方面，要特別注意以下幾個要素的確認，一是確認總開發成本的發生是否真實，是否虛列開發成本，開發成本所有項目是否都取得了合法的扣稅憑證。二是確認總可售面積的計算是否準確，尤其是存在拆遷戶的情況下，拆遷面積是否計入總可售面積的問題要引起充分注意。三是確認計算銷售成本的時候已售面積是否符合事實情況。銷售成本=單位工程成本*已售面積，因此在計算銷售成本的時候，要注意其已售面積的確認是否正確，同銷售部門要進行核對。

銷售成本=總開發成本*已售面積/總可售面積，這個公式實質上就是按照銷售面積的比例確認開發成本，加大分母和減少分子都會影響銷售成本的確認，因此對以上三個要素，在稽查中要充分注意。

2.不配比結轉成本。銷售部門實際銷售面積同財務部門當年結轉成本的面積不符，造成多列成本。房地產企業的開發成本=銷售面積*單位工程成本，在單位工程成本一定的情況下，在結轉銷售成本的時候，多列銷售面積，就在當期多列了成本。

一定要審查開發企業當年銷售成本計算的過程，當年究竟賣了多少平方米，要結合每份銷售合同的測繪面積進行計算，緊緊抓住測繪面積，防止企業不按照收入和成本配比結轉成本，遲納稅款。

3.“先租后售”出售時資產成本的計量問題。該企業采取“先租后售”辦法，在出租期間將商鋪轉為固定資產，并且已經計提了部分折舊，在銷售的時候，直接將固定資產原值做為銷售成本，未減除已經計提折舊部分。造成已經計提的折舊，實質上兩次重復扣除了折舊部分。

稅法規定，先租后售是否要視同銷售，是納稅人自己的選擇，但是一旦計提了折舊，就要視同銷售，在銷售的時候按照固定資產清理處理。本案例中，企業實際上是既要計提折舊，又要按照開發產品的原值銷售。

企業犯了兩個錯誤：*9，將商鋪轉為固定資產的時候，未視同銷售；第二，出售的時候將已經扣除的折舊未在固定資產原值中減除。

三、其他問題篇

1、。房地產企業一般存在比較多的各類罰款，關注各類罰款的涉稅問題，行政罰款一律不得列支。一是，地產企業經常將建設局罰款、安監局罰款、規劃局罰款、勞動局罰款等各類罰款在稅前列支，未做納稅調整，在稽查中要注意“營業外支出”科目的構成，看是否有行政罰款列支。二是，通過罰款發現其他涉稅問題，例如該企業有規劃局超規劃面積的罰款，就要關注其超建違建部門是否出售或者出租，其取得收入是否計入應納稅所得額納稅？

2.查增的應納稅所得額是否可以彌補以前年度虧損？在本案件中，由于被查企業是外商投資企業，2007年查增的應納稅所得額首先彌補了2006年的虧損，然后計算應補稅款。內資企業則在國稅發【2006】56號文件中規定，查增的應納稅所得額不允許彌補以前年度虧損。新所得稅法實施后，究竟如何界定，還很難說。

3、外商投資企業自行預提配套設施費用。根據國稅發【2001】142號文件規定，外商投資企業報經稅務機關批準后，可以預提配套設施費用，在檢查過程中最常見的是企業自行預提配套設施費用，未經稅務機關批準，因此被調增應納稅所得額，本來可以享受到的政策變成了補稅。

企業遇到這種情況，可以和稅務機關溝通，補手續，然后按照稅務機關核定的比例在稅前扣除。本案中，企業沒有和稅務機關進一步溝通，白白的喪失了自己的稅收利益。

4.混淆有扣除比例的項目與無扣除比例的費用項目。一是，將應當在應付福利費中列支

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