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轉讓無形資產應稅營業額的稽查(一)
(一)應稅營業額的確定
納稅人銷售不動產的營業額,是購買者支付給納稅人的全部價款和價外費用(含貨幣、貨物或其他經營利益)。由于營業額是以人民幣形式體現的,因而,無論納稅人收到的是貨物或取得的是其他經濟利益,都應按規定折算成人民幣,計繳營業稅。
在確定營業稅的計稅依據時,應注意以下幾個方面的問題。
1.代收代付費用的處理。房地產開發公司銷售商品房時,要代當地政府及有關部門收取一些資金,如代市政府收取市政建設費,代郵政部門收取郵政通訊配套費等。對此類代收資金及費用,房地產開發公司并不作為自己的營業收入,而是作為代收費用處理,將全額轉交有關部門。根據《營業稅暫行條例》中關于“營業稅營業額為納稅人從對方所取得的全部價款和價外費用”的規定,對此類代收費,無論其財務上如何核算,均應全部作為銷售不動產的營業額計征營業稅。
2.合作建房營業稅計征依據的確定。合作建房的方式有兩種,一是純粹的“以物易物”,二是貨幣資金與土地使用權合股。
(1)“以物易物”,即雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換。具體的交換方式也有兩種:以房換地,以地換房;租地建房,以房抵租。
①以房換地的營業額的確定。例如甲方投資1200萬元在乙方提供的土地上建造房屋,房屋建成后按協議甲與乙按6:4的比例分配房屋。由此可以推知,乙方提供的土地使用權價值為800萬元。房屋建成后,其價值為甲方投資的1200萬元再加上乙方提供的土地使用權價值800萬元,合計為2000萬元。雙方按6:4的比例分配房屋,分別取得1200萬元和800萬元,從表面上看雙方均未獲得任何增值價值。但分析其內涵可以發現,甲方取得的1200萬元是由720萬元(1200x 60%)的房屋價值和480萬元(800x 60%)的土地使用權價值組成的;乙方取得的800萬元是由480萬元(1200x40%)的房屋價值和320萬元(800x40%)的土地使用權價值組成的。其實質是建房單位甲用價值480萬元的房屋換取了有土地使用權單位乙價值480萬元的土地使用權,即發生了銷售不動產和有償轉讓土地使用權的行為。那么,建房單位甲應以480萬元作為銷售不動產的計稅依據,土地使用權的提供方乙應以480萬元作為有償轉讓無形資產的計稅依據。
②以出租土地使用權換取房屋所有權應稅營業額的確定。例如甲方租用乙方土地使用權若干年,由甲方在該土地上建造建筑物并使用,租賃期滿后,甲方將所建建筑物連同土地使用權一并歸還乙方。在這一經營過程中,甲方是以建筑物為代價換得若干年使用權,乙方是以出租土地使用權為代價換取建筑物。則甲方發生了銷售不動產行為,對其按“銷售不動產”稅目征收營業稅;乙方發生了出租土地使用權的行為,對其按“服務業--租賃業”稅目征收營業稅。營業額按《營業稅暫行條例實施細則》第十五條的規定核定。
(2)甲方以貨幣資金,乙方以土地使用權合股,成立合營企業,合作建房。以此種形式的合作建房,要視具體情況確定如何征稅:
①房屋建成后,如果雙方采取風險共擔,利潤共享的分配方式,按照營業稅“以無形資產投資入股,參與投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為,不征營業稅”的規定,對乙方向合營企業提供的土地使用權,視為投資入股,不征其營業稅;只對合營企業銷售房屋取得的收入按銷售不動產征稅;對雙方分得的利潤不征營業稅。
②房屋建成后,乙方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配,或提取固定利潤,則不屬于營業稅所稱的“投資入股不征營業稅”的行為,而屬于乙方將土地使用權轉讓給合營企業的行為,那么對乙方取得的固定利潤或從銷售收入中按比例提取的收入按“轉讓無形資產--轉讓土地使用權”稅目征收營業稅;對合營企業則以全部房屋的銷售收入按“銷售不動產”稅目征收營業稅。
③如果房屋建成后,雙方按一定比例分配房屋,則此種經營行為,也未構成營業稅所稱的“無形資產投資入股,共同承擔風險,不征營業稅”的行為。因此,首先對乙方向合營企業轉讓的土地,按“轉讓無形資產--轉讓土地使用權”稅目征稅,其營業額按《營業稅暫行條例實施細則》第十五條的規定核定;其次,對合營企業的房屋,在分配給甲、乙方后,如果各自銷售,則再按“銷售不動產”征稅。
(一)應稅營業額的確定
納稅人轉讓無形資產的營業額,是受讓方支付給納稅人的全部貨幣、貨物和其他經濟利益。由于稅款都是以人民幣形式體現的,因此,無論納稅人收到的是貨物還是其他經濟利益,都應折合成人民幣計入營業額。
對轉讓無形資產計稅依據的確定,應注意以下幾個問題:
1.納稅人轉讓土地使用權,一般以實際實現的營業額作為計稅依據,但對納稅人采用預收款方式轉讓土地使用權的,按《營業稅暫行條例實施細則》第二十八條規定,其納稅義務的發生時間為收到預收款的當天。因此,其收到的預收款(包括預收定金),也是營業稅的計稅依據。納稅人在發生納稅義務后,其當月應納稅款是以當月收到的預收款為營業額計算出來的,而不應是以全部交易價款為營業額計算出來的。若交易雙方結算后,出讓方未收到價款,在計稅時仍不能將未收到的價款從已確認的營業收入中剔除。另外,如果采用預收款方式轉讓土地使用權,其預收款大于量后受讓方結算的價款,其超過部分的已征稅款應予以退還。如果轉讓方采用紅字直接沖抵“預收款”貸方科目的,可以在以后的預收款營業額中沖抵。
2.以地換房的情況下,表面上看,沒有取得收入或增加財產價值,但實質上發生了有償轉讓土地使用權的行為,其轉讓額即為營業稅的計稅依據。例如擁有土地使用權的單位,以土地使用權換取房屋,由房屋建造者提供1000萬資金,合作建房。房屋建成后雙方以5:5的比例分成,分配住房。由此可以推知,土地使用權的無形資產價值為1000萬。建成后該房屋的價值等于1000萬的投資再加上房屋所占土地使用權價值1000萬,合計為2000萬。雙方按5:5的比例分配房屋,各取得1000萬,表面上看沒有取得任何增加的財產價值。但雙方所擁有的1000萬財產是由500萬的房屋和500萬的土地使用權組成的,與原各自擁有的1000萬財產相比較,內涵發生了變化。其實質是擁有土地使用權的單位,用500萬的土地使用權與建房單位換取了500萬的房屋,即發生了有償轉讓土地使用權的行為,其轉讓額,即營業額為500萬元。
3.中外合作建房營業稅計稅依據的確定。中方將獲得土地與外方合作,辦理土地使用權轉移后,不論是按建成后的商品房分配原面積,還是按商品房銷售后的收入進行分配,均不符合現行政策關于“以無形資產投資入股、參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為,不征營業稅”的規定。因此,應按“轉讓無形資產--轉讓土地使用權”稅目征收營業稅;外方提前支付給中方的前期工程仨通一平)的開發費用,視為中方以預收款方式取得的營業收入,按轉讓土地使用權計算征收營業稅;對中方定期獲得的固定利潤視為轉讓土地使用權所取得的收入,計算征收營業稅。
(二)營業稅會計處理
從事轉讓無形資產的單位包括企業、事業單位和個人。在企業中,很多類型企業都可以轉讓無形資產,如工業、商業、施工、旅游、飲食企業等。因此,對于轉讓無形資產而繳納營業稅的會計處理也就有所不同。各類企業應執行相應的企業會計制度。如工業企業轉讓無形資產的收入作為“其他業務收入”,有關的支出包括應納營業稅,也就作為“其他業務支出”,而不能列入正常的“產品銷售稅
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