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房地產建安企業稅收檢查應對策略(一)

房地產、建筑安裝業仍然被國家稅務總局列為指導性檢查項目，可謂年年榜上有名，國家稅務總局明確的指導性檢查項目包括：

（1）房地產、建筑安裝業；

（2）承接出口貨物業務的貨代公司、報關公司（報關行）；

（3）資本交易項目；

（4）中介、培訓服務機構；

（5）高收入者個人所得稅。

另外，房地產企業多數還屬于當地重點稅源企業，無論國家稅務總局的專項檢查還是各地的專項檢查，檢查榜上有名怕是無法避免，唯有繼續努力，做好功課才好。

政府對于房地產市場的調控力度2013年仍在加強，稅收仍是重要手段。最近，《國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》（國辦發〔2013〕17號）對通過稅收政策調控房地產市場提出了新要求。通知稱，稅務、住房城鄉建設部門要密切配合，對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。有專家解釋，很多媒體在報道這條消息時，把“按轉讓所得的20%計征個稅”稱為新規，誤導了大眾。但是不得不承認，該政策傳遞的政策信息，*9時間即激起上海、北京、南京等一線城市強烈反應，排隊過戶紛紛爆棚，如果說這只是針對二手房市場個人所得稅的表象，那么由此所引起的市場連鎖反應還是需要我們引起足夠重視，從陽春三月各地的開盤表現即可知房產市場依然很冷，春江水暖房不知。

納稅不需要理由，收入減少，不代表納稅可以減少，隨著形勢的變化，稅務檢查不斷由收入型檢查轉向執法型檢查，一段時間的風平浪靜不代表一個項目開發前后的安然無恙。筆者在樊劍英稅友匯QQ群和網友討論一個企業會計咨詢的政府土地返還的一個稅務處理問題時，即看到一個問題即出現很多不同的聲音，企業實際的情況更是千差萬別，又有多少是我們曾經忽視或處理錯誤的呢？

一、房地產、建筑安裝業所涉及的稅種

房地產業涉及契稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、印花稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、防洪費、房產稅、土地增值稅、企業所得稅、增值稅等諸多稅費。建筑安裝業與房地產業緊密相關，房地產企業一方面追求高額利潤，渴望降低成本，另一方面對于企業所得稅、土地增值稅兩大稅種愛之深、痛之切，多年下來已經不限于靠虛開發票、假發票來增大成本了，通過建筑安裝企業的私下運作提高房地產可扣除的計稅成本已非新聞，虛構合同、虛增決算金額手段更具有隱蔽性，因此，通過不同渠道進行稅務檢查往往更具有連帶性。

二、房地產、建筑安裝業征管現狀

房地產業、建筑安裝業稅收屬于地稅部門的重要收入來源，是征管的重點行業，“營改增”試點地區更為明顯，管轄范圍的集中使各地更能夠抽調精兵組建專門的房地產稅務管理所來提高征管水平和征管效果，管理力度得到了加強。近年來由于調控力度逐漸加強，較為冷清的房地產市場多少也影響到各地的稅源征收效果。從各地的反映情況看，基本上是把土地增值稅清算作為完成稅收任務的*9法寶，長期沒有清算的項目開始清算，多年沉淀的問題逐一浮出水面，稅企博弈力度加大，筆者關注的一個項目經測算應補繳土地增值稅1800萬元，最后因為清算方案的變化企業要申請退稅了。其次，對于完工項目的計稅成本開始結算，通過對于計稅毛利的調整來加強企業所得稅的征收，項目未完工時按照預計計稅毛利率繳納所得稅，預計毛利率減去營業稅率5%和土地增值稅預征率一般2%最后一般在3%~8%之間，還可以減去期間費用，未完工期間納稅明顯不足，項目完工以房屋交付、竣工驗收、初始產權證為標志，項目完工應及時結算計稅成本，但是由于多種原因，企業結算并不完整。三是對于房地產企業的商業開發與經營所帶來的稅收問題征管方面。商業開發投資大，回報慢，招商壓力大，為擴大招商規模所定下的售后回租、免租、合作開發、合作經營等也存在著不少方案上的問題。四是對于營業稅、個人所得稅、印花稅、房產稅、土地使用稅等方面所發現問題的連帶檢查。房地產企業高管動輒100萬元的年薪，其納稅是否完整？超過12萬元有無將全部收入年度納稅申報呢？另外，也能夠看到，越來越多的房地產企業開始注重稅務內部控制，盡可能都在事前籌劃，筆者了解的一家房地產集團，每月都有集中的稅務培訓，這說明企業內部對于稅務內控管理也在加強，通過自查手段補繳稅款的比例也在擴大。

三、房地產、建筑安裝業主要涉稅問題

從手段上來看，房地產業存在的主要稅收問題有：

（一）企業所得稅和土地增值稅

1.銷售開發產品收取的款項和價外費用未按規定入賬，隱匿收入。

2.銷售開發產品不按規定確認銷售收入，推遲實現銷售，造成少繳企業所得稅。

3.向特殊客戶銷售開發產品收取價款低于正常銷售價款未做納稅調整，例如某房地產企業以六折優惠向當地某領導親戚銷售商品房，某房地產企業老板以子女名義購本公司商品房只象征性支付購房款。

4.以自建開發產品作為拆遷補償或以房抵債等應視同銷售行為的，未按規定做納稅調整及正確申報納稅。

5.以銀行按揭方式銷售開發產品收取的價款，未按規定確認計稅收入。

6.以分期收款方式銷售開發產品收取的價款，未按規定確認計稅收入，例如合同約定12月1日收款，實際1月1日收款，12月1日未計收入。再如合同約定12月31日收款50萬元，但客戶到期破產無力支付房款等情形。

7.銷售未完工開發產品取得的收入未按規定申報納稅，產品完工后未及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額。

8.收到政府土地返還款未正確計算收入少交企業所得稅和土地增值稅。

9.售后回租不按規定確認收入或不按規定取得租金可扣除憑證直接沖減收入少繳企業所得稅。

10.虛列拆遷補償費、虛增成本。

11.編造合同、協議，虛列、多列或重復列支開發成本。

12.混淆成本核算對象，未按配比原則結轉開發產品成本，減少轉為自用的或出租的開發產品成本或提前結轉成本等人為地造成利潤向后推遲，少繳企業所得稅和土地增值稅。

13.混淆期間費用和開發成本、開發間接費用的列支范圍，擴大土地增值稅扣除項目成本。

14.采取預估成本、預轉成本、按計劃成本結算、按比例法結算等手段增大商品房成本，造成少繳企業所得稅和土地增值稅。

15.取得不符合規定發票入賬，多列成本費用，例如虛構綠化成本、虛構勞務成本，找地方*發票套現彌補非正常開支等。

16.不按規定確認清算項目和清算單位，造成成本混淆少清算土地增值稅。

17.土地增值稅清算應區分不同產品類型核算的未按規定核算，減少清算稅額。

18.對于售價較高、毛利較高及成本不足的項目，以較低的應稅所得率核定征收企業所得稅或以較低的核定征收率征收土地增值稅。

19.不同融資渠道融資所支付融資成本未取得符合稅法規定的扣除憑證或虛增融資成本，減少應納稅所得額或增加土地增值稅扣除項目成本。

20.電視、家具等可移動設施計入土地增值稅扣除項目成本少清算土地增值稅。

21.不合理工資列支和三項經費超過規定標準未作調整，造成少繳企業所得稅；應計入期間費用工資、福利費計入開發間接費用調劑土地增值稅扣除項目成本，少清算土地增值稅。

22.采用不同會計科目列支實際業務為業務招待費、廣告宣傳費或贊助費、禮品支出未按規定納稅調整，造成少繳企業所得稅。

23.借給關聯方的資金不收取利息，未作納稅調整，

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