湛江會計培訓班學校

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土地出讓金是否含進項稅

房地產公司收到政府返還的土地出讓金，應作為銷售回遷房的預收款，按規定應預繳3%的增值稅。

應預繳的增值稅=3000÷(1+11%)×3%=81(萬元)

房地產公司項目完工后房產移交給拆遷戶時，應確認增值稅的納稅義務，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額，按11%的稅率計征增值稅.已預繳的增值稅可以抵減。

銷項稅額=3000÷(1+11%)×11%=297.3(萬元)

土地成本可抵減銷項稅額=900÷(1+11%)×11%=89.2(萬元)

依據：《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務總局公告2016年第18號)第四條規定，房地產開發企業中的一般納稅人(以下簡稱一般納稅人)銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額.銷售額的計算公式如下：銷售額=(全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款)÷(1+11%)。

第十條和第十一條規定，一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅.應預繳稅款按照以下公式計算：

應預繳稅款=預收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%。

沖減土地出讓金，借：開發成本--土地成本(紅字)借：銀行存款。

購置房土地，入賬是怎么處理?

1、根據《企業會計制度》第四十七條規定，企業購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權，在尚未開發或建造自用項目前，作為無形資產核算，并按規定的期限分期攤銷.如果購置的土地直接用于商品房開發的，按照土地成本計入"開發成本--土地征用及拆遷補償費"科目。

2、實收資本是投資者直接投入企業的資本金，可以是貨幣資金也可以是實物資產、無形資產等.如果用土地作為開發公司的投入，可以記入"實收資本";反之，購置的土地不能計入實收資本科目。

案例：2017年1月房地產公司通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000萬元，房地產公司已繳納10000萬元.協議約定，土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予房地產公司補助3000萬元，在該項目土地上建設回遷房建設，回遷房建成后無償移交給動遷戶.其中受讓建回遷房土地支付土地出讓金900萬元。

解答：土地出讓金返還用于建設購買安置回遷房的實質是房地產企業開發的回遷房銷售給政府，政府通過土地出讓金返還的形式支付給房地產企業銷售回遷房的銷售款，然后政府無償把回遷房移交給拆遷戶。

土地出讓金是否含進項稅？房地產公司項目完工后房產移交給拆遷戶時，應確認增值稅的納稅義務，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額，按11%的稅率計征增值稅.已預繳的增值稅可以抵減。

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