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注冊會計師考試輔導：投資性房地產與自用房地產

公允價值模式下的投資性房地產與自用房地產轉換處理的差異、原理分析：

1.投資改自用

借：固定資產 　　　貸：投資性房地產成本

借或貸：投資性房地產公允價值變動 　　　借或貸：公允價值變動損益

貸差＝轉換日公允價值－轉換日賬面價值＝轉換日公允價值－上年末公允價值＝不超過12個月期間內的漲跌價

2.自用改投資

借：投資性房地產成本 　　　　累計折舊 　　　　固定資產減值準備 　　　　公允價值變動損益（借差） 　　　貸：固定資產 　　　　　資本公積其他資本公積（貸差）

【分析】這是為了防止上市公司虛增利潤。上市公司為了維持股票市價，為了不被證監會停牌，經常會有調高利潤的動機。自用轉投資，轉換日的公允價值可能高出賬面價值巨大的差額，因為自用房地產可能是、前購建的，當時的市價很低，經過一二十年的漲價，房地產的市價可能翻了好幾倍。上市公司完全可能在需要調高利潤的時候，把自用房地產轉為出租。適當的時候，還可以再把它轉換回來，為了堵住這個口子，所以會計準則規定，轉換收益不能計入公允價值變動損益，而計入資本公積。

當然，如果企業把這棟樓賣掉，那么原來計入資本公積的差額可以轉為收益。比如說，甲企業年末把這棟辦公樓賣掉，那么，賣樓的時候要把資本公積萬轉為其他業務利潤。但任何一家企業不可能天天賣樓，所以賣樓的操作空間就很小了。

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