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初會《經濟法》預習考點：土地增值稅應納稅額的計算

給大家整理了《經濟法基礎》的第六章其他稅收法律制度——土地增值稅法律制度的高頻考點之土地增值稅的基本內容。希望大家認真備考，更多經濟法考點請查看>>>預習考點第六章匯總

第六章 《其他稅收法律制度》

第五節 土地增值稅法律制度

考點二 土地增值稅應納稅額的計算

(一)應納稅額的計算步驟(速算扣除法)

1. 確定扣除項目金額

2. 計算增值額：增值額=房地產轉讓收入-扣除項目金額

3. 計算增值率：增值率=增值額÷扣除項目金額×100%

4. 確定適用稅率和速算扣除系數

5. 計算應納稅額：應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數

扣除項目金額的確定

A. 房地產開發企業新建房的扣除項目

1. 取得土地使用權所支付的金額

(1)納稅人為取得土地使用權所支付的地價款;

(2)納稅人在取得土地使用權時按國家統一規定繳納的有關費用和稅金。

2. 房地產開發成本

包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費和開發間接費用等。

扣除項目金額的確定

3. 房地產開發費用

(1)能分攤且能證明

① 財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。

②其他房地產開發費用，按規定(即取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本)計算的金額之和的5%以內計算扣除。允許扣除的房地產開發費用=允許扣除的利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)× 5%

(2)不能分攤或不能證明

財務費用中的利息支出，凡不能按轉讓房地產項目計算分攤或者不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。

允許扣除的房地產開發費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)× 10%

4. 與轉讓房地產有關的稅金

(1)城市維護建設稅及教育費附加;

(2)《土地增值稅暫行條例》等規定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中抵扣的，可以計入扣除項目。

5. 其他扣除項目

對從事房地產開發的納稅人可按規定計算的金額之和，加計20%的扣除。加計扣除金額=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×20%

B. 房地產開發企業以外的其他企業轉讓新建房的扣除項目

1. 取得土地使用權所支付的金額

2. 房地產開發成本

3. 房地產開發費用

4. 與轉讓房地產有關的稅金

(1)城市維護建設稅及教育費附加、印花稅;

(2)《土地增值稅暫行條例》等規定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中抵扣的，可以計入扣除項目。

C. 舊房及建筑物轉讓的扣除項目

NO1：按評估價格扣除

(1)舊房及建筑物的評估價格;評估價格=重置成本價×成新度折扣率

(2)取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用;

(3)轉讓環節繳納的稅金。

NO2：按購房發票金額計算扣除

(1)按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止，每年加計5%計算的金額;

(2)轉讓環節繳納的稅金(包括城市維護建設稅及教育費附加、印花稅、購房時繳納的契稅)。n 貨幣收入

現金、銀行存款、有價證券。

n 實物收入

各種實物形態的收入;一般按照公允價值確認應稅收入。

n 其他收入

無形資產收入或具有財產價值的權利;一般按照評估價確認應稅收入。

【提示】納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。房地產轉讓收入的確定應納稅額的計算步驟(速算扣除法)

1. 確定扣除項目金額

2. 計算增值額：增值額=房地產轉讓收入-扣除項目金額

3. 計算增值率：增值率=增值額÷扣除項目金額×100%

4. 確定適用稅率和速算扣除系數

5. 計算應納稅額：應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數

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