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中級會計職稱考試知識點《中級會計實務》：投資性房地產

為什么非投資性房地產轉為公允價值模式計量的投資性房地產，公允價值大于賬面價值的差額計入其他綜合收益？

【回復】我們先來看一個例題：

甲企業1月1日把一棟自用的辦公樓用于出租，這棟辦公樓原價萬元，已計提折舊萬元，已使用。1月1日，辦公樓公允價值為0萬元。那么，轉換的賬務處理為：

借：投資性房地產成本 0萬元

累計折舊 萬元

貸：固定資產 萬元

其他綜合收益 0萬元

本題中，固定資產轉為公允價值模式計量的投資性房地產時，轉換日公允價值高于賬面價值的差額0萬元，為什么不能記入公允價值變動損益，而是記入到其他綜合收益科目中呢？上市公司為了維持股票市價，為了不被證監會停牌，經常會有調高利潤的動機。自用轉出租，轉換日的公允價值可能高出賬面價值巨大的差額，因為自用房地產可能是前購建的，當時的市價很低，經過一二十年的漲價，房地產的市價可能翻了好幾倍。此時，上市公司完全可能在需要調高利潤的時候，把自用房地產轉作出租，適當的時候，還可以再把他轉換回來，為了堵住這個口子，所以會計準則規定，轉換收益不能計入公允價值變動損益，而計入其他綜合收益。當然，如果企業把這棟樓賣掉，那么原來計入其他綜合收益的那個差額，可以轉為收益。比如說，甲企業年末把這棟辦公樓賣掉，那么，賣樓的時候要把其他綜合收益0萬元，轉為其他業務利潤。但是，任何一家企業不可能天天賣樓，所以賣樓的操作空間就很小了。這就是為什么非投資性房地產轉為公允價值模式計量的投資性房地產，轉換日公允價值大于賬面價值的差額計入其他綜合收益的原因了，大家明白了嗎？

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