退出資本化率怎么確定

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退出資本化率怎么確定

市場抽取這個方法，需要知道物業的市場價位，然后要知道它的租金，它實際每一年的純收益。租金不代表它的純收益，所以很難了解。這是一種很好的確定資本化率的方法，但在實踐上有很大的難度。有人提出"如果我手里有那么多的市場交易案例，我何必再用收益還原法呢？直接用市場比較法不就行了。"即使有許多的交易案例，如果報告要做得漂亮，還是要用幾種方法，特別是對大的項目。對一個大型項目來說，在有條件的時候，一份報告應該是一本書，它有很充實、強勁的理論與現實問題的綜合分析，運用幾種方法來論證一個價位，這是很不簡單的。從市場抽取法來說，從它的本源來說，租金是決定收益價格的，這是根本性的問題。租售比在一定的程度上有它的道理。有人提出"市場價格系統和租金系統不成比例"，比如一般的商品住宅，在前兩三年它的價格約為10-12年的租金，15-18年。

資本化率的計算方法與特點

計算公式是：

一般借款利息資本化金額=資產耗用的一般借款金額*資本化率；

資本化率=(各種一般借款當期利息之和)/(各種一般借款加權余額)。

資本化率特點：

1、不同用途的房地產，其資本化率不同，同等條件下，商業、寫字樓、住宅、工業用房的資本化率應依次降低。

2、房地產的投資風險高于國債，因此，即便是低風險的工業用房，資本化率也應高于國債的年利率。

3、同等條件下，房地產的收益期越長，資本化率越高；收益期越短，資本化率越低。

4、房地產資本化率與國債利率不能簡單地比較收益高低，因為房地產收益期結束時房地產價值消失，而國債到期后本金尚存。如果用房地產資本化率與國債利率比較收益時，還應考慮國債本金的年回收額。

綜上所述，退出資本化率怎么確定？市場抽取等都是其確定方法，另外也要遵循一定的原則，比如一定要大于安全利率，要考慮雙方收益率的期望值等等。關于各種財務指標的計算與講解，數豆子中還有更多文章供您參考，有需要可以看看。

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