房地產開發企業土地成本扣除條件

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房地產開發企業土地成本扣除條件

答：例：某房地產開發公司（一般納稅人），2016年2月在取得的8000平方米的土地上進行房屋開發，分二期開發。土地成本17010萬元（含土地出讓金及拆遷補償費），規劃建筑總面積37400平方米。一期建造6＋1型多層住宅9600平方米，占地面積（含小區內道路、綠地等公攤面積）2600平方米，符合簡易計稅條件，實行簡易計稅；二期建造30層型高層住宅18000平方米，占地面積2200平方米，采用一般計稅方式；項目配套建設學校9800平方米，占地3200平方米，建成后直接移交政府有關部門。（為簡化計算，本例假設企業以分期項目作為土地增值稅清算項目和企業所得稅成本核算對象）

1、增值稅：

在房地產開發企業增值稅的計算中，對于簡易計稅項目，無需考慮土地價款。一般計稅方法計稅的，土地價款作為銷售收入的扣除項。

銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）

當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款

當期銷售房地產項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。房地產項目可供銷售建筑面積，是指房地產項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。

二期總計可扣除土地價款：17010*18000/（9600+18000）=11088萬元。企業應建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款中二期分攤的可扣除土地價款11088萬元。

假設二期項目本期銷售面積4000平方米

則本期增值稅收入可扣除土地價款=17010*4000/（9600+18000）=2465.22萬元。

2、土地增值稅：

對于房地產開發企業成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定．可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。這里的總面積和總建筑面積，根據國稅函〔1999〕第112號及國稅發〔2006〕第187號的規定，應是可轉讓面積，即開發總面積（建筑面積）減除不能轉讓的公共設施用地面積（建筑面積）后的剩余面積（建筑面積）。

1、占地面積法：

（1）一期開發土地面積占總土地面積的比例＝2600÷4800×100%＝54%

一期應負擔的土地價款＝17010×54%＝9185.4萬元

（2）二期開發土地面積占總土地面積的比例＝2200÷4800×100%＝46%

二期應分攤的土地價款＝17010×46%＝7824.6萬元

2、建筑面積法：

（1）一期開發建筑面積占總建筑面積的比例＝9600÷（9600+18000）×100%＝35%

一期應負擔的土地價款＝17010×35%＝5953.5萬元

（2）二期開發建筑面積占總建筑面積的比例＝18000÷（9600+18000）×100%＝65%

二期應分攤的土地價款＝17010×65%＝11056.5萬元

（注：采用不同的分配方法，不同的成本對象分擔的成本費用不盡相同，實際工作中盡可能采用較合理的分配方法。本案按建筑面積法比較合理）

三、企業所得稅：

對于房地產開發企業土地成本，國稅發〔2009〕31號規定，一般按占地面積法進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的，應取得稅務機關同意。

一期項目土地面積占總土地面積=2600/（2600+2200+3200）=33%

一期應負擔土地成本=17010×33%=5613.30萬元

二期項目土地面積占總土地面積=2200/（2600+2200+3200）=28%

二期應負擔土地成本=17010×28%=4762.80萬元

公共配套設施（學校）占總土地面積=3200/（2600+2200+3200）=39%

公共配套設施（學校）應負擔土地成本=17010×39%=6633.90萬元

（ 注：對于無償移交政府及屬于全體業主不能有償轉讓的公共設施應單獨作為過渡性成本對象核算，并按其實際發生的全部成本根據建筑面積法分配計入一二期項目成本）

由上可見，由于各種種規定的不同，造成土地成本在不同稅種間的歸集和分配也各不相同，并直接影響著相關稅種的計算。建議房地產企業嚴格對照相關規定，并建立完善分稅種的輔助帳和臺帳，確保土地成本的準確核算，及時防范和規避涉稅風險。

房地產企業土地成本能抵扣進項嗎？

房地產開發產品計稅成本包括土地征用費及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費，開發間接費六項。其中，土地成本一般占據計稅成本的40%以上。因此，“營改增”后土地成本能否抵扣、如何抵扣，就成為決定房企稅負高低的關鍵所在，房地產企業土地成本將在賬務處理、業務模式等面臨諸多挑戰。

房地產企業取得土地的方式具有多樣性，比如土地轉讓，土地出讓，股權收購，合作建房等等，均屬于發生土地使用權轉移性質的增值稅應稅行為，這種取得土地的方式完全可以在計算房地產企業增值稅時，運用抵扣法來實現土地成本進項稅額的抵扣。允許房企憑財政部門監制的土地專用收據等作為抵扣憑證，房企的稅負將有所減輕。

筆者依據“營改增”試點新稅政，系統歸納梳理“營改增”房企土地成本不能抵扣進項稅或不得扣除的十一種情形，供“營改增”試點企業參考和借鑒。同時，建議納稅人從實操層面的具體要求出發，密切關注土地成本抵扣進項稅的政策法規和主管稅務機關營改增征管動態，謹慎操作土地成本抵扣進項稅的相關事項，在盡享“營改增”新稅政紅利的同時，重視防控土地成本不能抵扣進項稅的稅務風險。

01土地價款以外的其他土地成本項目

房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。

支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。而《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》國稅發[2009]31號第二十七條第一款，，明確的開發產品土地計稅成本支出的內容為：土地征用費及拆遷補償費。

指為取得土地開發使用權(或開發權)而發生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。

也就是說，依據財稅[2016]36號文件規定，房地產公司從五月1日后，能扣除的成本只限于土地出讓金，而土地出讓金的扣除必須憑當地財政部門開具的行政事業收收據扣除。因此，市政配套費、拆遷補償費、排污費、異地人防建設費不可以抵扣進項稅。

土地成本除了土地買價或出讓金允許抵扣增值稅進項稅額以外，其他土地成本構成項目一律不得抵扣增值稅進項稅額。

02股權收購被收購方土地屬于國家無償劃撥

股權收購是指一個公司收購另一公司的股權，得到了被收購方的土地，如果被收購方的土地是通過招拍掛取得的，收購方按被收購方原來取得的國土部門出具的行政事業性收據，抵扣11%。如果被收購方的土地是通過轉讓所得得到的土地，被收購方原來對土地的入賬價值，以原來被轉讓方視同銷售開具的票據作價，如果被收購方是通過國家無償劃撥來的則不能抵扣進項稅的。

03合作建房方式視同銷售取得土地

合作建房，是指由一方提供土地使用權，另一方提供資金的合作建房。對非房開公司出土地，房地產公司出資金的合作建房，非房地產公司視同銷售，按照轉讓土地使用權計征11%的增值稅，也就是說，非房地產公司與房地產公司合作建房，約定分房產或分利潤，不論哪種方式，都視同銷售。

此前，《關于營業稅若干政策問題的通知》(財稅[2003]16號)文件規定：“單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額。也就意味著土地價值在受讓土地使用權時，如果受讓的土地使用權全部收入大于土地使用權購置或受讓原價，計稅基礎發生了變化，因此，營改增后土地成本按照初始價值受讓，房地產企業可以按出地一方提供的行政事業性收據扣除其進項稅額。視同銷售且受讓的土地使用權全部收入大于土地使用權購置或受讓原價的話，即使非房開公司（出地方）能夠提供合法有效的行政事情性收據，就不能抵扣其進項稅額。

04超過納稅人實際支付的土地價款

《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》國家稅務總局公告2016年第18號第七條規定，一般納稅人應建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。

05銷售房地產老項目適用簡易方法計稅

一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。

一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。房地產老項目，是指：（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目；（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。

06預收款預繳增值稅土地價款

房地產開發企業以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。根據以上規定，對房地產開發企業預收款預繳增值稅，在計算預繳增值稅時不能扣除價款。對預收款預繳增值稅時，不得開具發票。因此，預繳預收款增值稅，可以選擇簡易計稅方法計稅，按照5%的征收率計算，并不得開具發票。

07計算應稅銷售額非當期對應的土地價款

土地價款并非一次性從銷售額中扣除，而是要隨著銷售額的確定，逐步扣除。也就是說，只有房企將所有“可供”銷售的面積賣完時，土地價款才會全部扣除。

因此，在計算應稅銷售額時，非當期對應的土地價款不得扣除。當期允許扣除的土地價款計算公式為：

當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款

以上詳細介紹了房地產開發企業土地成本扣除條件是怎樣的，也介紹了房地產企業土地成本能抵扣進項嗎。作為一名房地產開發企業的會計人員，特別是掌握稅務的會計人員，一定要非常清楚，土地成本的扣除條件。如果你閱讀了本文內容，依然不是很明白，那么咨詢一下數豆子在線老師吧。