預收房租怎樣交增值稅

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預收房租怎樣交增值稅？

答：

第一步，預收2年房租

借：銀行存款

貸：預收賬款--承租人

應交稅費--應交增值稅（銷項稅額）

第二步，每月底確認租金收入

借：預收賬款--承租人

貸：主營業務收入

涉稅提醒

（1）公司采取預收款方式收取房屋租金的，收到預收款的當天，增值稅上必須確認收入，當期申報繳納增值稅。

（2）預收租賃款，不論是否開具發票，預收時即發生納稅義務。

（3）上述案例中對于一次性提前收取2年的租金，企業所得稅上的收入既可以一次性確認，又可以分期計入。

（4）出租人一次性收取承租人跨年度的租金，必須按照房產稅的納稅義務發生時間為收到款項的當天，即預收的房租，不可分期申報繳納房產稅。

增值稅與土地增值稅的區別？

答：

　增值稅和土地增值稅都是對增值額進行課稅的稅種，但二者卻有很大的區別，主要表現在以下幾個方面：

一、納稅義務人、扣繳義務人不同

《中華人民共和國增值稅暫行條例》（以下簡稱《增值稅暫行條例》）規定，在中華人民共和國境內銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務以及進口貨物的單位和個人，為增值稅的納稅義務人。為加強增值稅管理，稅收法規規定，按照納稅人的會計核算是否健全，是否能夠提供準確的稅務資料以及經營規模的大小，將增值稅納稅義務人劃分為一般納稅人和小規模納稅人。

《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》第34條規定，境外的單位或個人在境內銷售應稅勞務而在境內未設有經營機構的，其應納稅款以代理人為扣繳義務人；沒有代理人的，以購買者為扣繳義務人。

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《土地增值稅暫行條例》）規定，轉讓國有土地使用權、地上的建筑及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人。

與增值稅相比，土地增值稅沒有一般納稅人和小規模納稅人之分，也沒有法定的扣繳義務人。

二、征稅范圍不同

增值稅征稅范圍包括貨物的生產、批發、零售和進口4個環節。此外，加工和修理修配勞務也屬于增值稅的征稅范圍。

土地增值稅的征稅對象是有償轉讓房地產產權所取得的增值額。

三、稅率不同

《增值稅暫行條例》分項目規定了增值稅的3檔稅率：即17％的基本稅率、1 3％的低稅率和零稅率。絕大多數貨物和應稅勞務都適用基本稅率；13％的低稅率，主要是對糧食、食用植物油、自來水、冷氣、暖氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、沼氣和居民用煤炭制品等人民生活必需品，對圖書、報紙、雜志等人民的精神食糧以及飼料、化肥、農膜、農藥、農機等農業生產資料征收（其中有些項目，如化肥、農膜、農藥、農機等，財政部、國家稅務總局另行制定了稅收優惠政策）；納稅人出口貨物，稅率為零（國務院另有規定的除外），體現了國家的傾斜政策。小規模納稅人銷售貨物或者應稅勞務的，增值稅按6％或4％的征收率征收（自1998年7月1日起，商業企業小規模納稅人的增值稅征收率由6％調減為4％）。

《土地增值稅暫行條例》及其實施細則規定，土地增值稅按照增值額與扣除項目金額的比例大小，實行30％、40％、50％、60％的4級超率累進稅率。

四、扣除項目和計稅方法不同

增值稅的應納稅額是當期銷項稅額減去當期進項稅額的余額，實行的是稅款抵扣制。同時規定了準予抵扣的進項稅額限于從銷售方取得的增值稅專用發票和從海關取得的完稅憑證上注明的增值稅額。購進免稅農產品準予抵扣的進項稅額，按照買價和規定的扣除率計算。下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：

1。購進固定資產；

2.用于非應稅項目的購進貨物或者應稅勞務；

3.用于免稅項目的購進貨物或者應稅勞務；

4.用于集體福利或者個人消費的購進貨物或者應稅勞務；

5.非正常損失的購進貨物；

6.非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物或者應稅勞務。

土地增值稅是要先根據轉讓房地產取得的收入總額與扣除項目金額計算出增值額，然后計算增值額占扣除項目金額的比例，即增值率，再依據增值率對照適用稅率計算應納稅額。計算增值額的扣除項目具體包括：

1。取得土地使用權所支付的金額；

2.開發土地和新建房及配套設施的成本、費用；

3.舊房及建筑物的評估價格；

4.與轉讓房地產有關的稅金。另外，對從事房地產開發的納稅人可按取得土地使用權所支付金額和房地產開發成本的金額之和，加扣20％。

5.財政部規定的其他扣除項目。

五、征收管理機關不同

增值稅由國家稅務機關負責征收管理。

土地增值稅由地方稅務機關負責征收管理。

六、納稅地點不同

增值稅的納稅地點：

1。固定業戶應當向其機構所在地主管稅務機關申報納稅?？倷C構和分支機構不在同一縣（市）的，應當分別向各自所在地主管稅務機關申報納稅；經國家稅務總局或其授權的稅務機關批準，可以由總機構匯總向總機構所在地主管稅務機關申報納稅。

2.固定業戶到外縣（市）銷售貨物的，應當向其機構所在地主管稅務機關申請開具外出經營活動稅收管理證明，向其機構所在地主管稅務機關申報納稅。未持有其機構所在地主管稅務機關核發的外出經營活動稅收管理證明、到外縣（市）銷售貨物或者應稅勞務的，應當向銷售地主管稅務機關申報納稅；未向銷售地主管稅務機關申報納稅的，由其機構所在地主管稅務機關補征稅款。

3.非固定業戶銷售貨物或者應稅勞務，應當向銷售地主管稅務機關申報納稅。

4.進口貨物，應當由進口人或其代理人向報關地海關申報納稅。

土地增值稅的納稅人應向房地產所在地主管稅務機關申報納稅。

七、納稅期限不同

增值稅的納稅期限分別為1日、3日、5日、10日、15日或者1個月。納稅人的具體納稅期限，由主管稅務機關根據納稅人應納稅額的大小分別核定；不能按照固定期限納稅的，可以按次納稅。納稅人以1個月為1期納稅的，自期滿之日起10日內申報納稅；以1日、3日、5日、10日或者15日為1期納稅的，自期滿之日起5日內預繳稅款，于次月1日起10日內申報納稅并結清上月應納稅款。納稅人進口貨物，應當自海關填發稅款繳納證的次日起7日內繳納稅款。

土地增值稅的納稅期限為納稅人在轉讓房地產合同簽訂之日起7日內向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內繳納土地增值稅。

八、減稅、免稅的規定不同

增值稅的減稅、免稅，除《增值稅暫行條例》第16條及《增值稅暫行條例實施細則》第31條規定的免稅項目外、國家還根據不同時期的具體情況，制定了許多增值稅的稅收優惠政策。土地增值稅的減稅、免稅除《土地增值稅暫行條例》第8條及《土地增值稅暫行條例實施細則》第11條規定的免稅項目外，國家還制定了幾項具體的減稅、免稅政策。

此外，銷售收入的實現，計稅價格的確定，預算級次等方面，增值稅與土地增值稅也有一些區別。

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